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第1章 深圳市历史遗留违法建筑及其相关政策概述1

1.1 相关概念的界定1

1.1.1 “深圳市”的概念2

1.1.2 “历史遗留违法建筑”的概念5

1.1.3 “小产权房”的概念9

1.2 1980年至1993年间的违法建筑及有关政策13

1.3 1994年至2002年间的违法建筑及有关政策20

1.4 2003年至2009年间的违法建筑及有关政策24

1.5 本章小结30

第2章 深圳市历史遗留违法建筑成因分析34

2.1 城乡二元土地所有制造成的土地权益差距34

2.1.1 我国城乡二元土地所有制之间的权利差别34

2.1.2 权利差距导致的利益差距36

2.2 快速城市化背景下的利益诱因39

2.2.1 住房问题产生对违法住宅的需求39

2.2.2 产业用地问题产生对违法厂房的需求42

2.3 “统征”“统转”过程中对原村民的获利不足46

2.3.1 1992年至1993年间与原村民利益相关的政策46

2.3.2 2003年至2004年间与原村民利益相关的政策54

2.3.3 城市地租增加中原村民的比较利益损失58

2.4 处理违法建筑政策的自身缺陷64

2.4.1 深圳市处理违法建筑政策完整回顾64

2.4.2 深圳市违法建筑处理政策存在的问题分析70

2.5 查处违法建筑工作机制的缺陷75

2.5.1 深圳市查处违法建筑工作机制回顾76

2.5.2 查处违法建筑工作体制问题分析81

2.6 本章小结——诸多因素形成的均衡状态84

第3章 深圳市历史遗留违法建筑参与经济社会生活状况86

3.1 违法建筑租金与商品房价格关系86

3.2 违法建筑与重点商圈辐射范围关系89

3.2.1 重点商圈辐射范围内历史遗留违法建筑概述89

3.2.2 重点商圈不同辐射范围内的违法建筑数量分析97

3.2.3 重点商圈覆盖范围违法建筑用途98

3.2.4 重点商圈对租金的影响100

3.2.5 商圈对住宅类违法建筑户型的影响101

3.3 违法建筑与交通站场辐射范围关系101

3.3.1 交通站场辐射范围违法建筑的分布情况102

3.3.2 交通站场辐射范围违法建筑的房地产用途情况108

3.3.3 交通站场辐射范围住宅类违法建筑的户型情况109

3.3.4 交通站场辐射范围违法建筑的租金情况109

3.4 违法建筑与地铁辐射范围关系110

3.4.1 地铁辐射范围内违法建筑概况110

3.4.2 地铁辐射范围的违法建筑数量116

3.4.3 地铁辐射范围的违法建筑用途117

3.4.4 地铁对租金水平的影响118

3.4.5 地铁距离对户型的影响119

3.5 违法建筑物业管理覆盖情况120

3.5.1 违法建筑物业管理概况120

3.5.2 违法建筑物业配套情况125

3.5.3 历史遗留违法房地产物业类型分析127

3.6 违法建筑与法定图则覆盖范围关系135

3.7 本章小结139

第4章 深圳市历史遗留违法建筑市场分析141

4.1 违法建筑租赁市场141

4.1.1 2012年深圳市违法建筑租赁量分析142

4.1.2 2012年深圳市违法建筑租赁面积分析145

4.1.3 2012年深圳市违法建筑租金水平分析148

4.1.4 深圳市违法建筑税费收入测算152

4.1.5 2012年深圳市违法建筑市场主体分析156

4.1.6 深圳市违法建筑出租用途分析158

4.2 违法建筑交易市场160

4.2.1 违法建筑交易市场概况160

4.2.2 违法建筑交易风险167

4.3 本章小结169

第5章 深圳市历史遗留违法建筑解决对策分析171

5.1 正确认识历史遗留违法建筑当前的社会影响172

5.1.1 现存历史遗留违法建筑造成的负面影响172

5.1.2 现存历史遗留违法建筑的正面效应175

5.2 以权利为基础对历史遗留违法建筑进行科学分类178

5.2.1 以占用土地性质为标准179

5.2.2 以城市规划和土地规划为标准181

5.2.3 以报建手续为标准183

5.3 历史遗留违法建筑的可能出路183

5.3.1 政府综合考量各种因素后对历史遗留违法建筑确权184

5.3.2 通过城市更新和土地整备对历史遗留违法建筑改造189

5.3.3 转为政府保障性住房等政府物业195

5.4 对不同权利基础的历史遗留违法建筑分类处理197

5.4.1 以土地管理制度改革为契机197

5.4.2 政府让利，尽快分类解决198

5.5 配套政策的完善214

5.5.1 引导集体股份合作公司转型发展214

5.5.2 加快保障性住房建设和供给217

5.5.3 加大商品房价格调控力度218

5.5.4 加快工商业用房供给和流转219

5.6 本章小结221

结论222

附录一 深圳市人民政府关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定225

附录二 深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定231

附录三 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定235

附录四 《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》实施细则241

附录五 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定244

附录六 《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》实施细则248

附录七 深圳市人民政府关于印发《〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉和〈深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定〉实施方案》的通知250

附录八 深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法254

附录九 深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定259

参考文献265