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第一章 房地产估价概论1

第一节 对房地产估价的基本认识1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的特点5

三、房地产估价的必要性11

第二节 对房地产估价的各种需要14

一、房地产抵押的需要14

二、房地产税收的需要16

三、房地产征收征用的需要17

四、房地产司法拍卖的需要18

五、房地产分家析产的需要19

六、房地产损害赔偿的需要19

七、房地产保险的需要21

八、房地产转让和租赁的需要22

九、国有建设用地使用权出让的需要23

十、企业有关经济行为的需要23

十一、房地产行政管理的需要25

十二、其他方面的需要26

第三节 房地产估价的要素27

一、估价当事人27

二、估价目的29

三、估价对象30

四、价值时点31

五、价值类型32

六、估价原则32

七、估价程序33

八、估价依据33

九、估价假设34

十、估价方法34

十一、估价结果35

第四节 房地产估价职业道德36

第五节 中国房地产估价行业发展37

一、以法律形式确立了房地产估价的地位37

二、建立了房地产估价师执业资格制度38

三、设定了房地产估价资格资质行政许可38

四、成立了房地产估价行业组织39

五、发布了房地产估价若干法规40

六、制定了房地产估价系列标准40

七、构建了房地产估价理论方法体系41

八、深化拓展了房地产估价业务41

九、形成了公平竞争的房地产估价市场42

十、积极开展了国际交流合作43

复习思考题44

第二章 房地产及其描述46

第一节 房地产的含义46

一、房地产的定义46

二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义46

三、房地产实物、权益和区位的含义49

四、房地产的相关名称54

五、房地产的基本存在形态56

六、房地产含义的总结58

第二节 房地产的特性58

一、不可移动58

二、独一无二59

三、寿命长久60

四、供给有限61

五、价值较大61

六、用途多样62

七、相互影响62

八、易受限制63

九、难以变现64

十、保值增值65

第三节 房地产的种类66

一、按立法用语划分的种类67

二、按用途划分的种类67

三、按开发程度划分的种类68

四、按实物形态划分的种类69

五、按权益状况划分的种类69

六、按经营使用方式划分的种类71

七、按是否产生收益划分的种类72

第四节 房地产状况描述72

一、房地产基本状况描述74

二、房地产实物状况描述74

三、房地产权益状况描述76

四、房地产区位状况描述78

复习思考题80

第三章 房地产价格和价值81

第一节 房地产价格的含义和形成条件81

一、房地产价格的含义81

二、房地产价格的形成条件82

第二节 房地产价格与一般物品价格的异同83

第三节 房地产供求与价格85

一、房地产需求85

二、房地产供给88

三、房地产均衡价格90

四、房地产供求状况的分类91

第四节 房地产价格和价值的种类91

一、价值、使用价值和交换价值92

二、挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值92

三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值97

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值100

五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格103

六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值106

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值106

八、市场调节价、政府指导价和政府定价108

九、基准地价、标定地价和房屋重置价格109

十、土地价格、建筑物价格和房地价格110

十一、总价格、单位价格和楼面地价111

十二、名义价格和实际价格113

十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格114

十四、起价、标价、成交价和均价115

十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价116

复习思考题117

第四章 房地产价格影响因素119

第一节 房地产价格影响因素概述119

一、对房地产价格影响因素的基本认识119

二、房地产价格影响因素的分类121

第二节 房地产自身因素122

一、房地产实物因素122

二、房地产权益因素126

三、房地产区位因素129

第三节 人口因素135

一、人口数量135

二、人口结构136

三、人口素质137

第四节 制度政策因素137

一、房地产制度政策137

二、金融制度政策138

三、税收制度政策139

四、有关规划和计划140

五、有关特殊政策142

第五节 经济因素143

一、经济发展143

二、居民收入144

三、物价144

四、利率146

五、汇率146

第六节 社会因素147

一、政治安定状况147

二、社会治安状况147

三、城市化147

四、房地产投机147

第七节 国际因素148

一、世界经济状况148

二、国际竞争状况148

三、政治对立状况149

四、军事冲突状况149

第八节 心理因素149

第九节 其他因素151

一、行政隶属变更151

二、重要政治人物的健康状况等151

复习思考题151

第五章 房地产估价原则153

第一节 房地产估价原则概述153

一、房地产估价原则的含义153

二、房地产估价原则的作用154

第二节 独立、客观、公正原则154

第三节 合法原则155

第四节 价值时点原则161

第五节 替代原则164

第六节 最高最佳利用原则166

第七节 谨慎原则170

复习思考题171

第六章 比较法及其运用173

第一节 比较法概述173

一、比较法的含义173

二、比较法的理论依据173

三、比较法适用的估价对象174

四、比较法估价需要具备的条件174

五、比较法估价的操作步骤175

第二节 搜集交易实例176

一、搜集大量交易实例的必要性176

二、搜集交易实例的途径176

三、搜集交易实例的要求177

四、建立交易实例库179

第三节 选取可比实例179

一、选取可比实例的必要性179

二、选取可比实例的要求179

第四节 建立比较基础182

一、统一财产范围182

二、统一付款方式183

三、统一税费负担184

四、统一计价单位186

第五节 交易情况修正188

一、交易情况修正的含义188

二、造成成交价格偏离正常价格的因素188

三、交易情况修正的方法190

第六节 市场状况调整192

一、市场状况调整的含义192

二、市场状况调整的方法192

第七节 房地产状况调整195

一、房地产状况调整的含义195

二、房地产状况调整的内容196

三、房地产状况调整的思路和步骤197

四、房地产状况调整的方法198

第八节 计算比较价值201

一、计算单个可比实例的比较价值201

二、计算最终的比较价值203

第九节 比较法总结208

复习思考题211

第七章 收益法及其运用212

第一节 收益法概述212

一、收益法的含义212

二、收益法的理论依据213

三、收益法适用的估价对象215

四、收益法估价需要具备的条件215

五、收益法估价的操作步骤216

第二节 报酬资本化法的公式216

一、报酬资本化法最一般的公式216

二、净收益每年不变的公式217

三、净收益按一定数额递增的公式223

四、净收益按一定数额递减的公式224

五、净收益按一定比率递增的公式225

六、净收益按一定比率递减的公式227

七、净收益在前后两段变化规律不同的公式229

八、预知未来若干年后价格的公式231

第三节 收益期和持有期的测算235

第四节 净收益的测算236

一、净收益测算的基本原理236

二、不同收益类型房地产净收益的测算239

三、净收益测算应注意的问题242

四、净收益流模式的确定245

第五节 报酬率的确定246

一、报酬率的实质246

二、报酬率的求取方法248

第六节 直接资本化法252

一、直接资本化法概述252

二、收益乘数法的种类252

三、资本化率和收益乘数的求取方法253

四、资本化率与报酬率的区别和关系255

五、直接资本化法与报酬资本化法的比较256

第七节 投资组合技术和剩余技术257

一、投资组合技术257

二、剩余技术261

第八节 收益法总结264

复习思考题266

第八章 成本法及其运用269

第一节 成本法概述269

一、成本法的含义269

二、成本法的理论依据270

三、成本法适用的估价对象271

四、成本法估价需要具备的条件271

五、成本法估价的操作步骤273

第二节 房地产价格构成273

一、土地取得成本274

二、建设成本277

三、管理费用278

四、销售费用278

五、投资利息278

六、销售税费281

七、开发利润282

第三节 成本法的基本公式284

一、成本法最基本的公式284

二、适用于新开发建设的房地产的基本公式284

三、适用于旧的房地产的基本公式286

第四节 重新购建价格的测算287

一、重新购建价格的内涵287

二、重新购建价格的求取思路288

三、建筑物重新购建价格的求取方式289

四、建筑物重新购建价格的求取方法289

第五节 建筑物折旧的测算295

一、建筑物折旧的含义和原因295

二、建筑物折旧的求取方法297

三、求取建筑物折旧应注意的问题310

第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定312

一、房屋完损等级评定的有关规定312

二、房屋折旧的有关规定313

第七节 成本法总结314

复习思考题317

第九章 假设开发法及其运用319

第一节 假设开发法概述319

一、假设开发法的含义319

二、假设开发法的理论依据319

三、假设开发法适用的估价对象320

四、假设开发法估价需要具备的条件322

五、假设开发法估价的操作步骤322

第二节 动态分析法和静态分析法322

一、动态分析法和静态分析法的产生322

二、动态分析法与静态分析法的区别323

三、动态分析法和静态分析法的优缺点323

第三节 假设开发法的估价前提324

第四节 最佳开发经营方式的选择325

第五节 假设开发法的基本公式326

一、假设开发法最基本的公式326

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式327

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式329

第六节 假设开发法测算中各项的求取329

一、后续开发经营期329

二、后续开发的必要支出331

三、开发完成后的价值332

四、折现率333

五、后续开发的应得利润333

六、测算中的其他有关问题334

第七节 假设开发法总结和运用举例334

一、假设开发法总结334

二、假设开发法运用举例336

复习思考题343

第十章 长期趋势法及其运用345

第一节 长期趋势法概述345

一、长期趋势法的含义345

二、长期趋势法的理论依据345

三、长期趋势法适用的估价对象345

四、长期趋势法估价需要具备的条件346

五、长期趋势法估价的操作步骤346

第二节 数学曲线拟合法346

第三节 平均增减量法348

第四节 平均发展速度法350

第五节 移动平均法352

一、简单移动平均法352

二、加权移动平均法353

第六节 指数修匀法353

第七节 长期趋势法的作用354

复习思考题355

第十一章 地价评估和地价分摊356

第一节 地租理论及测算356

一、地租的含义356

二、地租现象357

三、地租理论的简要回顾358

四、地租的测算366

第二节 路线价法368

一、路线价法概述368

二、划分路线价区段370

三、设定标准临街深度370

四、选取标准临街宗地370

五、调查评估路线价371

六、制作价格修正率表371

七、计算临街土地的价值375

第三节 城镇基准地价评估382

一、城镇基准地价的含义382

二、城镇基准地价评估的程序和方法382

第四节 基准地价修正法384

第五节 补地价的测算385

第六节 高层建筑地价分摊386

一、高层建筑地价分摊的意义386

二、高层建筑地价分摊的方法387

复习思考题391

第十二章 房地产估价程序393

第一节 房地产估价程序概述393

一、房地产估价程序的含义393

二、房地产估价程序的作用393

第二节 受理估价委托394

一、估价业务来源渠道394

二、不应承接估价业务的情形395

三、估价业务接洽与受理397

第三节 确定估价基本事项399

一、估价基本事项概述399

二、估价目的的确定399

三、价值时点的确定400

四、估价对象的确定401

五、价值类型的确定403

第四节 制定估价作业方案404

一、估价作业方案的含义和内容404

二、制定估价作业方案的思路404

第五节 搜集估价所需资料406

第六节 实地查勘估价对象407

一、实地查勘的重要性407

二、实地查勘的工作内容408

三、实地查勘的实施和记录408

第七节 选用估价方法进行测算409

第八节 确定估价结果409

一、对测算结果进行校核409

二、得出一个综合测算结果410

三、确定最终的评估价值411

第九节 撰写估价报告411

一、估价报告的含义411

二、估价报告的质量411

三、估价报告的形式411

四、估价报告的组成411

第十节 审核估价报告416

第十一节 交付估价报告417

第十二节 保存估价资料417

复习思考题418