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第一篇 专论篇2

第一章 2005年上海房地产市场回顾与展望2

第一节 上海房地产市场周期分析2

一、数据来源2

二、上海房地产周期的实证分析3

三、上海房地产市场周期划分及基本特征5

第二节 2005年上海房地产市场供需分析6

一、2005年上海房地产市场供给分析6

二、2005年上海房地产市场需求分析9

三、上海房地产市场供需比较11

第三节 2005年上海房地产市场价格分析14

一、上海房地产市场价格14

二、上海房地产市场价格指数15

第四节 2006年上海房地产市场展望16

一、未来影响上海房地产市场发展的因素分析16

二、2006年上海房地产市场展望19

第二章 宏观调控下的中国房地产市场21

第一节 中国房地产市场宏观调控手段21

一、中国房地产市场宏观调控的背景21

二、2005年中国房地产宏观调控的经济手段24

三、2005年中国房地产宏观调控的行政手段25

四、2005年中国房地产宏观调控的法律手段26

第二节 中国房地产市场宏观调控效应26

一、2005年中国房地产市场宏观调控的总体效应26

二、2005年中国房地产市场供给的宏观调控效应27

三、2005年中国房地产市场需求的宏观调控效应34

四、2005年中国房地产市场价格的宏观调控效应35

第三节 中国房地产市场宏观调控评价37

一、2005年中国房地产市场宏观调控的总体评价37

二、2005年中国房地产市场宏观调控的效果评价37

三、2005年中国房地产市场宏观调控的不足之处39

四、完善中国房地产市场宏观调控政策的建议41

第二篇 环境篇46

第三章 法律环境46

第一节 上海房地产市场法律环境构成46

一、国家法规46

二、部门法规及其他相关法规46

第二节 美国房地产市场法律环境建设的经验48

一、美国房地产法律体系的主要特点48

二、美国房地产法律建设的经验49

第四章 政策制度环境55

第一节 上海房地产市场政策制度环境构成55

一、土地政策制度55

二、金融政策制度55

三、开发政策制度56

四、拆迁与租赁政策制度57

五、交易政策制度57

六、物业管理政策制度58

第二节 上海房地产市场政策的特点58

一、政策制度日趋完善58

二、政策制度关注当前热点问题59

第三节 上海城市规划概述60

一、总体规划60

二、专业规划61

三、产业规划61

四、重大工程规划62

五、修建性详细规划63

第五章 经济社会环境65

第一节 经济增长65

一、上海市总体经济状况65

二、上海社会经济主要指标占全国比重65

三、六大支柱产业增加值66

四、吸收外资66

五、对外承包工程和劳务合作66

第二节 居民收入与消费水平结构66

一、从业人员收入67

二、城市居民家庭生活基本情况67

三、城市居民家庭人均可支配收入分组占全部户数比重68

四、城市居民家庭消费支出及其构成69

五、农村居民家庭生活基本情况69

六、居民消费水平69

第三节 固定资产投资70

一、固定资产投资概况70

二、固定资产投资构成70

第四节 人口总量与结构71

一、人口主要构成情况71

二、家庭户规模及文化程度72

三、外来流动人口72

四、人口迁移72

五、各区县人口数和人口密度72

第三篇 行业篇76

第六章 土地市场76

第一节 土地储备76

一、土地储备机构76

二、土地储备运作方式79

三、土地储备结构及储量80

第二节 土地规划与计划82

一、上海土地利用总体规划82

二、上海2005年土地利用计划84

第三节 土地供应85

一、上海2005年度土地供应计划85

二、上海市基准地价85

三、上海2005年度土地交易价格指数89

四、上海2005年度土地出让公告及其结果89

第七章 房地产金融102

第一节 房地产金融概述102

一、上海房地产金融现状102

二、国际资本流动的影响103

第二节 房地产融资渠道103

一、房地产金融渠道概述103

二、主要的房地产融资渠道104

第三节 房地产融资模式107

一、房地产融资和融资模式的涵义107

二、国外房地产融资模式的比较108

第八章 房地产开发111

第一节 房地产开发概述111

一、开发投资111

二、开发规模112

第二节 房地产开发主体114

一、开发企业资质114

二、房地产开发企业的排名114

第三节 房地产开发模式116

一、拿地模式116

二、开发模式116

三、经营模式116

四、创立房地产新经济模式116

第九章 房地产营销119

第一节 房地产营销概述119

一、上海房地产市场营销概况119

二、2005年上海市住宅类商品房销售排行123

第二节 房地产营销主体124

一、房地产营销主体的结构124

二、主体的市场定位125

三、主体的经营模式125

四、主体的运作模式125

第十章 物业管理126

第一节 物业管理概述126

一、物业管理基本概念126

二、上海物业管理现状126

三、物业管理基本服务内容131

四、物业管理主要环节132

五、物业管理收费133

第二节 物业管理主体135

一、物业管理企业概述135

二、物业管理企业资质管理135

三、物业管理企业的资质评级标准135

四、上海市一级资质物业管理企业名单136

第三节 物业管理模式137

一、“一体化”管理模式137

二、“三位一体”管理模式138

第四篇 类型篇142

第十一章 住宅市场142

第一节 住宅市场供给与需求142

一、2005年上海住宅市场供需回顾142

二、2006年上海商品住宅市场供需展望144

第二节 住宅价格与租金144

一、住宅价格144

二、住宅租金145

第三节 二手房市场147

一、二手房市场的特点147

二、各区二手房价格149

第十二章 写字楼市场151

第一节 写字楼市场供给与需求151

一、写字楼市场供求概述151

二、写字楼市场供给分析151

三、写字楼市场需求分析154

四、甲级写字楼市场供需分析156

第二节 写字楼价格与租金158

一、写字楼价格和租金概述158

二、写字楼价格158

三、写字楼租金159

第三节 个案分析160

一、旺角广场160

二、财富时代大厦160

三、淮海国际广场161

四、洛克双喜国际广场161

第十三章 商业地产市场163

第一节 商业地产市场供给与需求163

一、商业地产市场供求概述163

二、商业地产市场供给163

三、商业地产市场需求166

第二节 商业地产价格与租金166

一、商业地产价格166

二、商业地产租金167

第三节 个案分析169

一、零售商业个案169

二、商业地产个案170

第五篇 区域篇174

第十四章 上海房地产区域市场分析174

第一节 区域市场概况174

一、土地市场174

二、住宅市场174

三、商业地产市场175

第二节 内环区域市场分析177

第三节 中外环区域市场分析180

一、中环下调幅度微小180

二、外环明显下跌181

第十五章 上海主要区域房地产市场183

第一节 浦东地区183

一、住宅市场183

二、写字楼市场185

三、典型案例186

第二节 黄浦区187

一、住宅市场187

二、写字楼市场188

三、典型案例188

第三节 杨浦区189

一、住宅市场189

二、典型案例189

第四节 松江区190

一、住宅市场190

二、典型案例191

第十六章 上海周边房地产193

第一节 上海周边地区房地产市场概况193

一、上海周边地区房地产市场概况193

二、浙江房地产市场概况194

三、江苏房地产市场概况194

第二节 杭州房地产市场196

一、杭州房地产市场发展概况196

二、杭州房地产开发运行的基本特点196

第三节 南京房地产市场198

一、南京房地产市场发展概况198

二、南京房地产开发运行的基本特点200

第六篇 监管篇204

第十七章 流程管理204

第一节 产权管理204

一、产权政策204

申请办理“产权证”应提交哪些资料？204

办理房地产登记需缴纳哪些税费？标准是多少？204

什么样的办公楼可以分割转让，要办什么手续？205

开发商转让地下车库需要满足什么条件？205

小区会所是否可以进行产权登记？205

如何办理预购商品房的预告登记及交房后的转移登记？205

对属于全体业主共有的房地产（如会所）如何登记发证？206

房屋交房时对实测面积有异议，该请哪些测量机构重新进行测量？206

二、产权办理206

补证、换证或登记更正、登记异议、登记撤回206

房地产初始登记207

房地产转移登记（主要用于事业单位）208

现房买卖及其他转移登记209

商品房期房买卖登记210

第二节 销售管理210

一、销售政策210

关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知210

关于开展房地产市场专项整治的实施意见211

二、销售管理212

什么是商品房销售合同网上备案？213

交房时如何验收？213

实行商品房销售网上备案后，如何进行房屋交接？213

商品房预售应具备的条件？213

在未取得《商品房预售许可证》前能否签订商品房预订协议？213

开发商在未取得预售许可证前采用认购会员卡、集资等方式变相收取定金，是否违规，如何处理？213

贷款购买开发商期房时，开发商要求购房人到其指定银行办理贷款手续，是否符合规定，该如何处理？214

新建商品房项目附属地下车库（位）是否可以买卖？214

购买的新建商品房交付时，房地产开发企业应出具哪些材料？214

预售面积商品房交房时房屋实测面积与预测面积存在较大的误差，该如何处理？政策依据是什么？214

第三节 租赁管理214

2004年制定上海市居住房屋租赁管理实施办法214

关于境内来沪人员办理房屋租赁合同登记备案有关问题的通知217

关于推行使用《上海市居住房屋租赁合同示范文本》（2006版）的通知218

第四节 安全管理218

上海市安全生产条例218

关于工程建设重大安全事故快报工作有关事项的通知224

关于加强拆迁基地拆除施工安全管理的通知224

第五节 监察管理225

一、监察管理政策210

关于加强商品房销售监管的通知225

二、监察管理210

监管机构对哪些房地产交割行为进行监管226

监管资金内容227

第十八章 管理与服务机构228

第一节 管理机构228

上海市房地资源管理局228

上海市房地资源局直属事业单位一览228

全市区（县）房屋土地管理部门229

第二节 服务机构230

全市房地资源系统业务受理处230

全市房地产交易中心230

全市房地资源行业投诉中心231

全市房屋应急维修中心231

各区县廉租办232

第三节 行业学会232

上海市房地产行业协会232

上海市房产经济学会232

上海市房地产经纪人协会233

上海市房地产海外联谊会233

上海市物业管理协会233

上海市房地产估价师协会234

上海市房地产估价师协会（房屋拆迁估价专家委员会）234

上海市装饰装修行业协会234

第十九章 学术研究机构235

上海财经大学不动产研究所235

东方房地产学院235

复旦大学房地产研究中心235

上海易居房地产研究院235

上海社会科学院房地产业研究中心235

《上海住宅》杂志社236

第二十章 年度新闻人物237

冯经明237

蔡育天237

刘爱明237

赵光华237

许荣茂237

钟声坚237

童锦泉237

叶立培238

第七篇 附录篇240

第二十一章 房地产政策法规汇编240

第一节 综合类240

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知240

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见240

中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知242

第二节 土地管理类243

关于印发《上海市征收集体土地财物补偿标准（试行）》的通知243

关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知243

关于贯彻《土地权属争议调查处理办法》有关问题的通知245

关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知246

关于加强土地项目勘测调查和受理审批信息化管理的通知247

第三节 房屋管理类249

关于加强本市房地产估价机构资质管理有关问题的通知249

上海市房地产登记、资料查阅收费项目及标准250

2005年旧住房综合整治工作要点252

关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知253

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法255

建、构筑物拆除施工项目经理违章记分管理办法（试行）257

上海市房屋拆迁项目经理管理暂行办法260

实施《上海市房地产登记条例》的补充规定（二）261

关于贯彻建设部《房地产估价机构管理办法》的通知263

《上海市新建住宅交付使用许可规定》若干实施意见264

关于印发2006年建构筑物拆除行业工作要点的通知266

关于加强农村住宅基地建设项目拆除工程安全管理的通知267

关于继续开展旧住房综合整治的通知268

第四节 建筑节能类270

上海市建筑节能管理办法270

建筑要节能、建造要节约273

第五节 税收类275

国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知275

调整和完善消费税政策征收管理规定277

关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知279

关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知280

第二十二章 房地产开发企业名录286

房地产开发企业（一级资质）291

房地产开发企业（二级资质）292

房地产开发企业（三级资质）299

房地产开发企业（四级资质）308

房地产开发企业（暂定资质）308

第二十三章 物业管理企业名录406

物业管理企业（一级资质）406

物业管理企业（二级资质）407

第二十四章 房屋拆迁企业名录410

第二十五章 房地产中介机构名录413