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第一部分 综 合1

中华人民共和国物权法 （2007年3月16日）1

中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日修正）37

最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（2004年2月10日 法发〔2004〕5号）49

最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（2009年7月9日法发〔2009〕42号）54

理解与适用57

一、高度重视当前形势下的房地产案件审判工作57

二、维持合同效力，促进土地使用权的正常流转，保障土地交易市场的平稳发展57

三、宽严适度，规范建筑市场秩序，保障国家重大基础设施、重点项目的建设工程顺利进行58

四、统筹协调，强化调解，妥善审理房地产连锁纠纷案件58

五、区分情况，慎用解除，依法稳定房屋交易市场59

六、能动司法，多方联动，共同维护房地产市场的健康发展59

最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知（2013年6月28日法明传〔2013〕359号）60

第二部分 征收、补偿62

中华人民共和国土地管理法（节录）（2004年8月28日修正）62

中华人民共和国土地管理法实施条例（节录）（2011年1月8日修订）64

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年1月21日）65

最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复（2005年8月1日 法释〔2005〕9号）72

理解与适用（一）73

一、问题的提出73

二、关于2001年条例和最高人民法院1996年批复适用问题75

三、当事人达不成拆迁补偿安置协议的首先应当由行政机关依法裁决处理75

理解与适用（二）78

一、拆迁人与被拆迁人达成补偿安置协议后又反悔的，当事人可以提起民事诉讼或者申请仲裁78

二、拆迁人与被拆迁人未达成拆迁补偿安置协议的，应先申请裁决，对行政裁决不服可以提起行政诉讼（即裁决前置）81

三、拆迁人违法拆除被拆迁人房屋的，被拆迁人可以提起民事侵权诉讼87

四、行政机关滥用职权违法拆除房屋的，被拆迁人可以提起行政赔偿诉讼88

最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定（2011年8月7日 法释〔2011〕20号）89

理解与适用92

一、司法解释的起草背景92

二、涉及农村集体土地行政案件的受案范围92

三、关于农村集体经济组织成员的原告资格问题93

四、关于土地实际使用人的原告资格问题94

五、关于土地储备机构的被告资格问题94

六、关于土地行政案件复议前置的问题94

七、土地权属登记（包括土地权属证书）96

八、涉及农村集体土地的行政行为以公告方式送达的，起诉期限如何计算的问题96

九、对土地补偿裁决的处理问题96

十、关于土地违法行为的处罚时效问题97

十一、关于已经纳入城市规划区的农村集体土地上房屋的征收补偿问题97

十二、关于协调期间不计入审限的问题98

十三、关于申请人民法院执行责令交出土地决定的审查问题98

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（2012年3月26日法释〔2012〕4号）99

理解与适用101

一、《规定》的起草背景101

二、《规定》的主要内容103

三、《规定》的突出特点112

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996年7月24日法复〔1996〕12号）114

最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复（2001年12月31日法研〔2001〕116号）115

最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复（2003年8月8日法研〔2003〕123号）115

最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知（2012年4月5日 法〔2012〕97号）116

附录：裁判要旨·公报要点与民庭意见120

第三部分 建设用地122

中华人民共和国土地管理法（节录）（2004年8月28日修正）122

中华人民共和国土地管理法实施条例（节录）（2011年1月8日修订）126

最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2003年4月16日法释〔2003〕6号）129

理解与适用131

一、问题的提出131

二、湖北省高级人民法院的意见131

三、有关部门的意见132

四、对湖北省高级人民法院所请示问题的分析处理意见133

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年6月18日法释〔2005〕5号）136

理解与适用140

一、《解释》的起草背景和指导原则140

二、土地使用权出让合同的主体、标的物142

三、开发区管委会出让土地使用权的合同效力认定143

四、对协议出让土地使用权的出让金价格的认定处理146

五、土地使用权转让合同的效力认定147

六、转让划拨土地使用权合同纠纷的处理原则157

七、对合作行为的认定165

八、房地产开发经营资质的问题167

九、对违章建筑的处理167

最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复（2012年9月4日 法释〔2012〕14号）169

理解与适用170

一、《批复》的起草背景和过程170

二、《批复》的主要内容171

最高人民法院关于行政机关对土地争议的处理决定生效后一方不履行另一方不应以民事侵权向法院起诉的批复（1991年7月24日 〔1990〕法民字第2号）174

最高人民法院行政审判庭关于非法取得土地使用权再转让行为的法律适用问题的答复（1998年5月15日 〔1997〕法行字20号）175

最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知（2004年3月23日 法发〔2004〕11号）176

附录：裁判要旨·公报要点与民庭意见177

第四部分 建设工程181

中华人民共和国建筑法（2011年4月22日修正）181

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月20日法释〔2002〕16号）195

理解与适用196

一、建设工程价款优先受偿权的性质及效力196

二、承包人行使优先受偿权的限制202

三、承包人的优先受偿权的范围207

四、理解和适用本批复应当注意的几个问题211

五、完善承包人优先受偿权制度的几点思考213

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年10月25日 法释〔2004〕14号）213

理解与适用218

一、起草司法解释的相关背景和指导思想218

二、《解释》的内容220

最高人民法院关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价款与审计部门审计的工程决算价款不一致时如何适用法律问题的电话答复意见（2001年4月2日 〔2001〕民一他字第2号）231

最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复（2004年12月8日 〔2004〕民一他字第14号）231

最高人民法院关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复（2006年6月26日 法函〔2006〕68号）232

附录：裁判要旨·公报要点与民庭意见233

第五部分 房地产买卖与租赁241

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日法释〔2003〕7号）241

理解与适用247

一、起草背景247

二、《解释》的适用范围248

三、商品房预售合同的效力认定248

四、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定250

五、商品房认购书与定金的问题252

六、惩罚性赔偿责任的适用253

七、房屋的交付使用和风险责任承担255

八、商品房包销合同的认定处理257

九、商品房担保贷款合同纠纷的处理258

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年7月30日法释〔2009〕11号）262

理解与适用266

一、司法解释的适用范围266

二、合同效力的认定267

三、装饰装修物的处理269

四、承租人优先购买权的保护274

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010年11月5日 法释〔2010〕15号）279

理解与适用282

一、《规定》的起草背景和指导思想282

二、房屋登记案件的受案范围284

三、原告资格问题288

四、起诉和受理问题291

五、审理和判决292

六、房屋登记案件赔偿问题296

七、司法解释的适用范围297

附录1：裁判要旨·公报要点与民庭意见298

附录2：参考资料307

第六部分 房地产抵押327

最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（1998年9月1日法释〔1998〕25号）327

理解与适用328

一、问题的由来328

二、有条件的折价抵偿以实现抵押权328

三、与法释〔1998〕25号批复相关的若干问题329

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年12月8日 法释〔2000〕44号）331

理解与适用349

一、序言349

二、司法解释中的重大争论问题以及相关制度创新351

三、《担保法解释》中有待完善之处385

最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复（2003年11月17日 法释〔2003〕17号）400

理解与适用400

一、该司法解释的背景案例400

二、处理本案的观点及理由402

三、对本案处理的理性思考403

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2005年12月14日 法释〔2005〕14号）408

理解与适用409

一、司法解释出台的背景409

二、《执行抵押房屋的规定》的主要内容及适用中应当注意的问题411

最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复（1994年3月26日法复〔1994〕2号）415

最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复（2006年5月18日法函〔2006〕51号）415

附录：裁判要旨·公报要点与民庭意见416

第七部分 物业管418

理物业管理条例（2007年8月26日修订）418

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月14日 法释〔2009〕7号）431

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月15日 法释〔2009〕8号）435

理解与适用438

一、起草制定两部司法解释的总体思路438

二、《建筑物区分所有权司法解释》中的几个主要问题439

三、《物业服务司法解释》中的几个主要问题459

四、关于两部司法解释的适用与实施464

附录：裁判要旨·公报要点与民庭意见465