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目录1

第一章　房产交易基础法律知识1

第一节　房产交易中的物权关系1

一、物权概念的理解1

二、物权的公示2

三、物权的效力3

四、物权与债权的区别4

五、物权的债权化和债权的物权化5

六、房屋所有权5

七、与房屋产权关联的土地使用权6

八、房屋的所有形式6

九、建筑物区分所有权7

十、房屋所有权的取得8

第二节　房产交易中的债权关系9

一、合同之债10

二、法定之债10

三、合同之债有效的条件12

四、债的担保12

第三节　房产交易中的行政管理13

一、中国房地产政策回顾13

二、房屋产权登记的双重意义15

三、房产登记制度改革趋势16

四、房产制度政策的价值趋向17

一、买卖的对象是房产的所有权20

第一节　房产买卖的特征20

第二章　房产买卖20

二、出卖人须有处分权21

三、转让和买卖的区别22

四、买卖关系有效的条件22

五、房产买卖中的定金23

六、房产买卖登记义务的确定25

七、卖方负有瑕疵担保义务26

八、一房两卖情形的法律效力界定27

第二节　现房买卖的特点29

一、现房的概念29

二、消除歧视误导，正确认识现房30

三、房产价值三要素的认知31

四、现房权属的多样性32

五、现房处分权的法律限制36

六、现房买卖合同37

七、在现房买卖中正确认识合同的作用39

第三节　期房买卖的特点39

一、期房的概念39

二、客观理性认识期房市场40

三、期房买卖的政策性特点42

四、期房价值的形成特点43

五、期房买卖合同44

六、期房买卖双方地位的不对等与预售制度的完善45

二、房屋拆迁的利益平衡47

第四节　特殊的买卖：拆迁47

一、拆迁的本质应是买卖47

三、物权法立法对于规范拆迁的积极意义49

第五节　物权其他转让方式50

一、房产的赠与50

二、房产的继承51

三、房产的实物出资53

四、房产抵偿债务54

五、房产的拍卖54

第六节　房产交易中的债权债务转移55

一、期房买卖已登记预售合同的转让55

二、现房买卖合同权利义务的转让56

三、回迁房的转让问题57

第三章　房产租赁59

第一节　租赁关系的特征59

一、房屋租赁概述59

二、房屋租赁的法律规范60

三、买卖不破租赁61

四、关于房屋租赁的特殊规定61

五、转租和承租权的转让63

六、“买使用权房屋”的法律概念澄清64

七、房屋出租人的治安协助义务65

一、融资租赁的概述66

二、融资租赁的法律特征66

第二节　融资租赁66

三、融资租赁对房产交易的意义67

四、融资租赁合同69

五、对融资租赁合同权利义务分配的理解70

第三节　房产租赁市场化的发展与规范71

一、房产租赁市场的功能71

二、计划经济遗留观念对房产租赁市场的影响72

三、房产租赁发展的法律和政策障碍73

四、物权法立法对房产租赁市场化的意义75

第四章　房地产抵押77

第一节　房地产抵押的法律特征77

二、房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则78

一、房地产抵押的概念78

三、流抵押的法律禁止79

四、房地产抵押权的效力80

第二节　房地产按揭81

一、什么是“按揭”81

二、实务中的按揭操作82

三、“按揭”的利益本质84

四、“转按揭”纯属投机工具87

第三节　房地产典当90

一、历史上的典当90

二、建国后关于典当的法律规定91

三、典当关系中的绝卖92

一、房地产交易的找寻成本95

第一节　房地产市场交易成本构成95

第五章　房地产市场与房地产经纪人95

二、房地产交易的签约成本96

三、房地产交易的履约成本97

四、房地产交易的救济成本97

五、交易成本的最小化98

第二节　房地产经纪人99

一、房地产经纪人存在的社会价值基础99

二、市场经济建设和发展对房地产经纪人的要求100

三、规范房地产经纪人行为对市场发展的意义100

四、房地产经纪人是专业人员102

五、房地产经纪人的主要业务102

一、房地产经纪人的执业许可104

第三节　房地产经纪主体的法律规范104

二、房地产经纪人的信赖义务106

三、房地产经纪机构的法律规范108

第四节 房地产经纪人居间活动的法律规范110

一、居间合同的法律特征110

二、居间人的权利义务111

三、居间人的法律责任112

四、房产交易居间的特点113

五、房产交易居间主体的特殊性要求113

第五节 房地产经纪人代理活动的法律规范114

一、委托与代理的异同115

二、委托合同的法律特征116

三、代理中的特别委托118

四、委托代理行为的责任承担119

五、表见代理行为的效力121

第六节　房地产经纪人行纪活动的法律规范121

一、行纪的概念122

二、房产行纪活动的政策障碍123

三、行纪与信托在法律意义上的不同125

第七节　房地产经纪人的发展空间127

一、居间活动的行业化127

二、社会信任对房地产经纪人业务的影响129

三、从“房屋银行”的兴衰看房地产经纪市场130

四、房地产经纪行业对房地产市场建设要做更多的贡献131

五、房地产经纪人的执业责任保险133

第六章　房产信托137

第一节　信托简介137

一、信托的起源及发展137

二、信托法制进入中国137

三、信托财产的特殊性138

四、房产作为信托财产的优越性139

第二节　房产信托的意义和功能140

一、房产信托的意义140

二、房产信托的功能142

第三节　信托中当事人之间的法律关系144

一、委托人、受托人和受益人之间144

二、主要当事人与其个人债权人之间145

三、主要当事人与信托财产的债权人之间148

四、主要当事人与信托财产的受让人之间149

五、不同顺序受益人之间149

第四节　信托受托人的权利和义务151

一、信托受托人的权限151

二、信托受托人的权利154

三、信托受托人的义务和责任155

第五节　房地产经纪人的营业信托158

一、“房屋银行”的复兴和长盛不衰159

二、廉租房的公益信托160

第七章　房产交易纠纷处理162

第一节　房地产纠纷162

一、房地产纠纷的多样性163

二、房地产纠纷的解决渠道165

三、新时代的“雷锋”精神167

第二节　房地产纠纷的解决168

一、纠纷的协商解决169

二、纠纷的仲裁解决169

三、纠纷的诉讼解决171

四、贯穿纠纷解决过程的调解172

五、房产交易纠纷的行政诉讼173

第三节　纠纷处理中的律师代理175

一、律师在预防纠纷方面能提供的服务175

二、纠纷协商解决时的律师代理176

三、仲裁或诉讼中的律师代理177

四、聘请律师应注意的事项179

第一节　信赖关系概述183

一、信赖关系与信赖义务183

第八章　信赖关系与代理立法183

二、信赖关系的特征185

三、信赖关系的风险性186

四、信赖关系的法律规范188

五、信赖关系的道德规范189

六、信赖关系的重要性190

七、信赖义务的一般原则191

八、违反信赖义务的法律后果192

九、法律对信赖关系约束的有限性193

一、信赖与忠诚的价值异同194

十、信赖关系与信赖义务的广泛性194

第二节　代理立法中的信赖义务194

二、服务商品的标准概念196

三、服务商品的标准统一问题197

四、对代理关系中信赖义务的法律确认199

第三节 中华人民共和国房地产经纪人条例立法建议稿199

附录一　案例《真假房主》始末206

附录二　案例《买房风波》235

附录三　有关商品房预售的204条补充合同条款245

附录四 作者早期关于房产交易的论述280

附录五　关于使用权交易的相关文章及文件311

后记317