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第一章 导论1

一、农村宅基地制度研究的背景与意义1

二、土地制度问题是经济社会发展无法回避的重要问题3

三、农村宅基地制度研究的框架9

四、农村宅基地制度研究采用的主要方法10

五、农村宅基地制度研究使用的一个模型和两个假定12

六、农村宅基地制度研究中的创新与不足13

第二章 农村宅基地制度研究理论框架16

第一节 经济学相关原理16

一、马克思关于所有权的理论16

二、西方产权理论17

三、制度变迁理论18

第二节 农村宅基地的所有制决定19

一、所有制分析是农村宅基地制度分析的基础19

二、生产力与生产关系决定农村宅基地制度的调整22

三、国家权力在农村宅基地产权界定中起决定性作用24

第三节 产权视角下的农村宅基地26

一、农村宅基地是稀缺的资源26

二、集体所有的中国农村宅基地28

三、农村宅基地产权的特点30

四、农村宅基地产权的外部性及解决35

五、农村宅基地产权粗放界定和追租39

六、农村宅基地产权绩效需要综合评判41

第四节 农村宅基地制度的经济福利分析43

一、农村宅基地制度要考虑代际福利因素43

二、农村宅基地制度包含社会福利的内容44

三、农村宅基地制度要兼顾公平和效率46

第五节 农村宅基地制度变迁理论总结48

一、社会制度随着客观条件调整变化是一种常态48

二、农村土地制度与宅基地制度走向均衡中存在一致性50

三、从诱致性变迁到强制性变迁的运动过程55

四、农村土地制度存在“黏性”59

五、保护地权避免过度集中可以促进增长和消除贫困63

第三章 不断走向新均衡的中国农村土地制度66

第一节 新中国建立前后寻求农村土地制度均衡的实践67

一、农村土地制度和农业生产历史特点67

二、从井冈山到兴国——农民私有土地制度初步形成69

三、从中华苏维埃土地法到土地法大纲——农民私有土地制度基本确立71

第二节 合作化强制推行后对制度新均衡的寻求72

一、新中国成立初期农民土地私有制度下的贫富差距的扩大72

二、农业合作化——队生产以提高劳动效率73

三、互助合作运动中的问题与互助组整顿74

四、合作社的强制推行75

五、制度失衡造成巨大的社会损失76

第三节 联产承包渐进推进与农民集体土地制度下的新均衡78

一、农村生产方式的回归调整78

二、承包责任制的尝试79

三、联产承包责任制的逐步推进和农业生产的增长79

四、农民集体所有土地制度的新的均衡状态82

第四章 农村宅基地制度的形成和制度分析84

第一节 在调整中走向均衡的农村宅基地制度84

一、新中国建立初期农民土地房屋私有制度的确立84

二、合作化与农民土地房屋私有制度向集体所有的渐变85

三、农村宅基地制度基本框架的确立86

四、十一届三中全会后农村宅基地制度新均衡的实现89

第二节 农村宅基地的均衡产权状况93

一、国家制度偏好与灵活性结合影响着“中间地带”的制度均衡93

二、法律约束下农村宅基地权利的主要内容96

三、对宅基地产权的管制98

四、宅基地产权变迁过程中几种不同模式的比较99

第三节 不同时期农村宅基地制度利弊分析103

一、人民公社时期农村宅基地制度权利对称104

二、政府干预带来宅基地资源分配使用中权责的不对称104

三、宅基地征收制度安排下各方损益的不对称105

第四节 农村宅基地管制的作用107

一、农村宅基地产权管制107

二、农村宅基地产权的残缺108

三、宅基地管制的制度效果110

四、宅基地管制的社会稳定器作用113

第五章 农村宅基地制度现状、问题和创新116

第一节 经济社会发展过程中农村宅基地制度出现失衡116

一、农村宅基地制度不适应城市化的快速发展116

二、农村居民改善生活改变面貌的需求得不到满足118

三、农村宅基地制度不能提供集体经济组织有效管理激励120

四、农村宅基地制度不能提供集体经济组织公共投资激励123

第二节 农村宅基地制度存在的问题125

一、农村宅基地使用效率低125

二、农村宅基地权利在土地征用时得不到保障125

三、农村宅基地存在私下交易和权利缺乏保障128

四、农村宅基地产权粗放界定带来普遍的追租130

第三节 农村宅基地制度面临的挑战132

一、农村宅基地制度客观上存在调整压力132

二、传统非正式制度仍然有巨大的影响133

三、发展过程中人的经济价值的不断提高134

四、社会异质性增强对集体所有的限制136

五、现有制度环境与管理体制的约束137

六、地方政府宅基地制度创新的“集体行动”压力140

第四节 农村宅基地制度创新及分析141

一、农村宅基地制度创新的几种形式141

二、农村宅基地制度创新原因分析142

三、农村宅基地制度创新安排下的“成本——收益”分析143

第五节 农村宅基地制度创新要认识和解决好的几方面问题144

一、澄清对宅基地流转的错误认识144

二、明确宅基地置换的几个约束要件147

三、宅基地制度创新尝试要解决好与绩效相关的问题149

四、把握宅基地产权边界打开的条件152

第六章 国际（地区）比较制度分析155

第一节 日本：全面的农地管制制度的稳定运行155

一、日本的土地私有制概况155

二、日本农村宅基地制度变迁155

三、日本农地管制制度156

四、农地管制下的农村宅基地制度158

第二节 韩国：由全面土地私有到限制私有、直接干预土地市场的转变160

一、韩国私有农地制度的发端160

二、土地公平向优先效率转变带来土地投机和社会问题160

三、土地管制：限制私有、直接干预土地市场161

第三节 中国香港：丁屋制度有效地保障了弱势群体的居住权利162

一、香港政府针对新界乡村的宅基地制度162

二、香港对土地和房屋征收的相关税收164

第四节 英国：可持续发展的农村住房保障制度164

一、英国对农村住宅的限制性要求164

二、英国农村住房保障制度166

三、农房相关税收制度166

第五节 中国台湾：宅基地制度和政府对农宅的援助167

一、中国台湾当代农村宅基地制度167

二、中国台湾与宅基地相关的税收168

第六节 德国、美国：支持村庄发展缩小城乡人居环境差距169

一、德国支持村庄发展的努力169

二、美国支持农民住房的主要做法170

第七节 国际（地区）比较制度分析总结172

一、对宅基地私有权的管制是普遍存在的172

二、宅基地问题本质是居住权利的保障172

三、宅基地制度变化与社会发展历史阶段密切相关173

第七章 农村宅基地制度改革174

第一节 农村宅基地制度改革争论与方向选择174

一、农村宅基地制度改革的争论174

二、对制度变迁一般规律的认识176

三、农村宅基地制度改革的方向选择177

四、密切关注与管制及管制方向相联系的社会经济条件变化178

第二节 宅基地制度改革基本政策取向179

一、保持集体所有的土地制度179

二、使集体经济组织具备较强的自我管理能力179

三、在国家对宅基地权利界定权威解读的基础上进行新的探索180

第三节 宅基地制度改革原则要求180

一、现有产权制度基础上渐进地调整180

二、必须有利于产权保障的提高181

三、在社会政治经济诸条件允许时放松宅基地管制182

第四节 宅基地制度改革一些政策建议184

一、根据实际需要逐步精确界定宅基地产权184

二、严格限制宅基地转让，允许短期租赁185

三、加强村庄规划管理186

四、建立农村住房（宅基地）管理体系187

五、建立支持依法合规农房建设的制度187

参考文献189

后记194