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卷首篇 房地产企业决策战略管理3

1卷首篇绪论3

1.1决策管理概论3

1.2国内外决策战略管理综述4

1.3确定决策内容的方法及决策性质分类10

1.3.1确定决策内容的方法10

1.3.2决策性质分类11

1.4房地产行业实施决策战略管理的迫切性12

2房地产企业决策内容与决策特点14

2.1房地产企业决策及其内容14

2.1.1房地产企业决策14

2.1.2房地产企业面临的主要决策内容14

2.2房地产企业的决策特点15

3房地产企业决策原则与决策程序16

3.1房地产企业的决策原则16

3.1.1目标与效用原则16

3.1.2效率原则18

3.1.3实事求是原则19

3.1.4企业价值体系原则20

3.1.5企业“人格”原则22

3.1.6时间原则23

3.1.7决策管理的“熵”思想25

3.1.8自由而负责的原则28

3.2房地产行业的决策程序28

3.2.1决策程序29

3.2.2房地产企业决策的基本程序29

3.2.3决策程序的柔性与变革32

4房地产企业决策目标确定、分析、设计与绩效反馈34

4.1房地产企业决策目标确定34

4.2房地产企业决策分析方法35

4.2.1定性决策分析36

4.2.2定量决策分析42

4.3决策机会甄别与问题甄别49

4.3.1决策机会甄别50

4.3.2决策问题甄别及其方法50

4.4房地产决策方案的组合设计52

4.5房地产决策绩效反馈与反思53

5房地产企业业务决策分类55

5.1房地产企业战略决策55

5.1.1战略决策目的与核心价值55

5.1.2常用战略模型与房地产决策循环模型的整合56

5.2房地产盈利模式与业务流程决策59

5.3房地产企业治理体系决策61

5.3.1房地产企业治理体系的目标61

5.3.2房地产企业的治理体系构建61

5.4房地产客户关系与友好营销“界面”决策62

5.4.1房地产客户关系决策的目标与决策关键点63

5.4.2房地产营销规划64

5.5房地产人力资源开发决策65

5.5.1房地产人力资源决策目标的确定65

5.5.2房地产人力资源决策的基本业务66

5.6房地产项目投资决策67

5.6.1房地产项目投资决策模型分析67

5.6.2城市分析67

5.6.3房地产项目土地属性分析68

5.6.4房地产客户对土地属性的需求分析69

5.6.5房地产客户需求产品化分析69

5.6.6房地产客户初选及主要规划指标确定70

5.6.7房地产项目成本分析与产品组合决策70

5.6.8房地产目标客户定位72

5.6.9基于机会成本的最终项目决策、有关说明与最终决策规划73

5.7房地产总承包商决策74

5.7.1总承包商决策目标的确定74

5.7.2总承包商招标与决策75

5.8房地产企业核心竞争力决策76

5.8.1房地产企业的核心竞争力概念76

5.8.2房地产企业核心竞争力的主要内容77

6房地产企业项目决策实务82

6.1北京××房地产企业项目决策历史背景82

6.1.1该企业项目决策状况82

6.1.2决策反思与新方法引入82

6.2北京××房地产企业新阶段项目投资决策目标的分析与确定83

6.3目标市场选择、调研与城市决策84

6.4青岛项目简介与区域客户细分87

6.4.1拟投标青岛项目概况87

6.4.2北京××房地产企业客户细分情况概要87

6.5新项目土地属性分析88

6.6客户对土地属性需求分析90

6.7客户需求及产品关系分析91

6.8客户初选与规划指标初定92

6.9项目经济性分析95

6.10项目产品配比分析与产品决策100

6.11目标客户定位102

6.12项目投资决策建议103

主要参考文献105

第一篇 房地产建筑工程项目范围管理109

第一章 本篇绪论109

第二章 项目范围管理及房地产建筑工程项目范围管理的基本步骤111

2.1项目范围管理111

2.1.1项目范围管理的概念111

2.1.2项目范围管理的主要内容111

2.2房地产建筑工程项目范围管理的基本步骤115

2.2.1房地产项目范围的确定115

2.2.2房地产项目范围的结构分析117

2.2.3房地产项目范围的控制121

第三章 房地产建筑工程项目施工各阶段的范围管理123

3.1房地产工程项目的阶段划分123

3.2房地产建筑工程项目施工准备阶段的范围管理124

3.2.1房地产工程项目的主要参与方124

3.2.2组织招投标工作125

3.2.3组建项目团队建立各种规章制度127

3.2.4编制施工组织方案127

3.2.5施工组织设计及专项技术方案129

3.2.6选择分包队伍和材料供应商132

3.3房地产建筑工程项目施工阶段的范围管理135

3.3.1施工阶段的质量目标管理135

3.3.2施工阶段的进度目标管理138

3.3.3施工阶段的安全目标管理138

3.3.4施工阶段的经营目标管理139

3.3.5施工现场管理：文明施工、安全管理、环境保护141

第四章 房地产建筑工程项目范围管理与其他重要项目管理内容的关联度分析143

4.1其他重要项目管理143

4.1.1时间管理概述143

4.1.2成本管理概述147

4.1.3风险管理概述151

4.1.4采购管理概述155

4.2房地产建筑工程项目范围管理与上述项目管理内容的关联度分析158

第五章 案例：北京城建集团学清路综合楼工程项目范围160

5.1北京城建集团项目范围管理160

5.1.1北京城建集团项目范围管理现状160

5.1.2该集团项目范围管理问题的解决方案161

5.2学清路综合楼工程项目范围管理162

5.2.1学清路综合楼工程基本概况162

5.2.2本工程项目范围管理的应用163

5.2.3本工程项目范围管理的技术指标控制与落实169

5.2.4本工程项目范围管理总结174

主要参考文献175

第二篇 房地产建筑工程项目咨询与勘察设计管理179

第六章 本篇绪论179

第七章 房地产建筑工程项目咨询管理182

7.1项目管理在房地产建筑工程项目咨询与勘察设计管理中的应用及特点182

7.2房地产建筑工程项目咨询与勘察、设计之间的关系182

7.3中外房地产建筑工程项目咨询管理比较183

7.3.1市场环境183

7.3.2公司比较185

7.4房地产建筑工程项目前期咨询：项目建议书与可行性研究报告187

7.4.1房地产建筑工程项目建议书187

7.4.2房地产建筑工程项目可行性研究的作用188

7.4.3房地产建筑工程项目可行性研究的内容189

7.4.4房地产建筑工程项目可行性研究的步骤190

7.5房地产建筑工程项目中期咨询：项目评价191

7.5.1项目经济评价191

7.5.2项目社会评价193

7.5.3项目环境影响评价195

7.6房地产建筑工程项目后期咨询：项目决策197

7.6.1科学决策对房地产建筑工程项目的意义197

7.6.2房地产建筑工程项目决策应遵循的原则198

7.6.3房地产建筑工程项目的决策程序199

第八章 房地产建筑工程项目勘察管理201

8.1勘察任务的委托方式及其程序201

8.2工程勘察的若干阶段202

8.3工程勘察过程管理203

8.4工程勘察报告的内容及要求204

第九章 房地产建筑工程项目设计管理205

9.1设计任务的委托方式及其程序205

9.1.1设计任务的委托方式205

9.1.2设计任务的委托程序205

9.1.3设计招标的主要工作内容206

9.2设计合同的签订210

9.2.1设计合同的主要内容210

9.2.2设计合同谈判的主要内容210

9.3规划、方案设计管理210

9.3.1规划、方案设计要求的提出210

9.3.2规划、方案设计条件的确定212

9.3.3规划、方案设计文件的报批214

9.3.4规划、方案设计文件的确认215

9.4规划、方案设计的评价216

9.4.1规划、方案设计评价的特点216

9.4.2规划、方案设计评价的指标体系217

9.4.3规划、方案设计评价的方法219

9.5初步设计管理220

9.5.1初步设计要求的提出220

9.5.2初步设计条件的确定223

9.5.3初步设计文件的提交223

9.5.4初步设计文件的报批223

9.5.5初步设计文件的确认224

9.6施工图设计管理224

9.6.1施工图设计要求的提出224

9.6.2施工图设计条件的确定224

9.6.3施工图设计文件的报批224

9.6.4施工图设计文件的确认226

第十章 案例：××公司××工程项目咨询与勘察设计管理227

10.1项目概况227

10.2项目勘察227

10.3项目设计指导思想227

10.4项目设计要点227

10.5项目投资估算234

10.6项目主要技术经济指标234

本篇总结235

主要参考文献236

第三篇 房地产建筑工程项目成本控制与优化239

第十一章 本篇绪论239

11.1前言239

11.2国内房地产建筑工程项目成本管理现状242

11.2.1国内目前的项目控制模式242

11.2.2国内成本控制现状与国外的差距242

11.3国外房地产建筑工程项目成本管理状况243

11.3.1美国的房地产建筑工程项目成本控制243

11.3.2日本的房地产建筑工程项目成本控制247

第十二章 房地产建筑工程项目成本管理的基本理论249

12.1项目成本管理的基本理论概述249

12.1.1项目成本管理的含义249

12.1.2项目成本管理的任务249

12.1.3项目成本管理的原则250

12.1.4项目成本管理的组织250

12.2房地产建筑工程项目的成本构成251

12.2.1房地产项目成本基本概念251

12.2.2房地产建筑工程项目的成本构成252

12.3房地产建筑工程项目成本的影响因素253

12.3.1两种不同计价方法对成本预测的影响253

12.3.2投标项目的技术要求和现场条件对项目成本的影响254

12.3.3投标项目的合同条件对项目成本的影响254

12.3.4施工资源的价格水平对项目成本的影响255

12.3.5施工组织设计与施工技术方案对项目成本的影响255

12.3.6项目经理部的综合管理水平对项目成本的影响255

12.4房地产建筑工程项目成本管理的内容255

12.4.1房地产建筑工程项目投标阶段的成本管理255

12.4.2房地产建筑工程项目合同阶段的成本管理257

12.4.3房地产建筑工程项目施工阶段的成本管理259

12.4.4房地产建筑工程项目决算阶段的成本管理261

第十三章 房地产建筑工程项目成本动态控制过程263

13.1房地产建筑工程项目成本动态控制原理263

13.1.1控制理论263

13.1.2成本动态控制原理264

13.2房地产建筑工程项目成本动态控制管理266

13.2.1房地产建筑工程项目成本控制概述266

13.2.2房地产建筑工程项目目标成本的确定方法268

13.2.3房地产建筑工程项目成本控制方法270

13.2.4运用价值工程控制房地产建筑施工项目成本275

13.2.5房地产建筑工程项目成本控制的实施过程276

13.2.6房地产建筑工程项目成本控制应改进的方面278

13.3房地产建筑工程项目成本动态控制的基础工作278

13.3.1实行工作分解、确定控制单元278

13.3.2确定控制机构、落实分工280

13.3.3安排工作进度、制定测量标准281

13.4房地产建筑施工项目动态控制过程282

13.4.1实际成本数据的收集283

13.4.2成本动态控制中的偏差分析284

13.4.3纠正成本偏差的措施287

13.4.4房地产建筑施工项目成本动态控制模型288

第十四章 房地产建筑工程项目成本优化292

14.1应用网络计划进行成本优化292

14.1.1网络计划的产生与发展292

14.1.2应用网络计划进行成本优化的优势292

14.2成本优化的计算方法和过程293

14.2.1工序时间一工序成本的理论分析293

14.2.2成本优化数学模型的建立294

第十五章 案例：江西工贸学院新校园图文信息中心建设工程——价值工程在图文信息中心工程项目成本管理中的实践297

15.1对象选择297

15.2功能分析297

15.3功能评价和方案创造298

15.4施工方案评价298

15.5案例小结300

主要参考文献301

第四篇 房地产开发工程项目成本控制与优化305

第十六章 本篇绪论305

16.1前言305

16.2我国房地产开发工程项目成本管理基本状况306

第十七章 房地产开发工程项目成本管理309

17.1有关项目成本管理的若干概念辨析309

17.2房地产开发工程项目的成本构成310

17.3房地产开发工程项目各实施阶段的成本控制目标311

第十八章 策划和确立阶段的成本及其管理312

18.1房地产开发工程项目的构思和市场调查过程的成本312

18.2比较决策过程与成本控制的关系313

18.3比较决策过程可用的若干技术比较与应用314

18.3.1项目的投资估算方法314

18.3.2评价分析方法比较317

第十九章 开发前期阶段的成本控制与管理324

19.1工程设计阶段的成本控制324

19.1.1设计阶段影响工程建设成本的技术因素324

19.1.2设计阶段控制成本的意义326

19.1.3设计阶段控制项目成本的目标、措施328

19.1.4推行限额设计，控制项目总投资329

19.1.5设计概算成本控制与审查331

19.1.6施工图预算的成本控制与审查333

19.2项目招投标过程的成本控制333

19.2.1开发项目招标方式334

19.2.2招标机构的确立和职责334

19.2.3一般招标程序335

19.2.4招标工程标底价格的编制336

19.2.5招标过程成本控制337

19.2.6招标过程控制成本的创新方案337

第二十章 项目施工阶段的成本控制339

20.1土地征用、拆迁过程的成本控制339

20.1.1土地交易价格影响因素339

20.1.2土地价格的预测和估算343

20.1.3几种土地估价方法的案例比较345

20.2施工过程的成本控制346

20.2.1加强对设计变更的控制346

20.2.2严格控制现场签证347

20.2.3谨慎对待工程索赔348

20.2.4调整结算工作349

第二十一章 租售阶段的成本控制351

21.1房地产产品的价值与定价351

21.1.1单中心模型351

21.1.2存量与流量模型354

21.2营销方式和策略对项目成本控制的影响356

21.2.1委托营销代理销售的利弊356

21.2.2项目的营销主题确定和营销过程的定价策略357

21.2.3房地产开发工程项目的广告策划及其成本管理358

主要参考文献362

第五篇 房地产建筑工程项目时间管理367

第二十二章 本篇绪论367

第二十三章 项目及房地产项目时间管理概述370

23.1时间管理与进度管理370

23.2项目时间管理370

23.3项目时间管理体系的“玉米”结构372

23.4房地产工程项目时间管理373

23.5房地产工程项目时间管理的特点374

23.6房地产工程项目时间管理的常用工具及方法376

23.6.1里程碑计划376

23.6.2工作分解结构376

23.6.3责任矩阵377

23.6.4网络计划技术377

23.6.5甘特图377

23.6.6挣值法377

23.7房地产工程项目时间管理的一般过程378

23.7.1房地产工程项目活动定义378

23.7.2活动排序378

23.7.3活动资源估算379

23.7.4活动工期估算379

23.7.5编制进度表380

23.7.6房地产项目进度跟踪与控制381

23.8项目时间管理软件的应用381

第二十四章 房地产工程项目时间管理的影响因素及模型383

24.1影响房地产工程项目时间管理的主要因素383

24.1.1房地产工程项目质量管理因素383

24.1.2房地产工程项目成本管理因素384

24.1.3质量因素、成本因素与时间管理的关系385

24.1.4影响时间管理的其他因素386

24.2房地产工程项目时间管理模型387

第二十五章 房地产工程项目时间计划的编制389

25.1房地产工程项目时间计划编制的作用与目的389

25.2房地产工程项目时间计划编制的原则与依据389

25.2.1房地产工程项目时间计划编制的原则389

25.2.2房地产工程项目时间计划编制的依据390

25.3房地产工程项目时间计划编制步骤391

25.3.1房地产工程项目时间管理目标的建立391

25.3.2房地产工程项目时间计划管理模式的确定391

25.3.3房地产工程项目的工作时间估算392

25.3.4房地产工程项目的工作分解392

25.3.5房地产工程项目工作排序和工作关系确定393

25.3.6房地产工程项目时间计划编制案例393

25.3.7影响时间估算的季节和人文因素397

25.4房地产工程项目时间计划的优化398

25.4.1房地产工程项目时间计划的工期优化398

25.4.2房地产工程项目时间计划的资源优化399

25.4.3房地产工程项目时间计划的费用优化400

25.4.4房地产工程项目时间计划的反向优化402

第二十六章 房地产工程项目时间计划的实施403

26.1房地产工程项目时间计划实施的组织结构403

26.1.1房地产工程项目时间计划实施准备403

26.1.2房地产工程项目时间计划组织结构的确立403

26.2房地产工程项目时间管理制度的建立405

26.3房地产工程项目时间计划执行的保证措施406

26.4房地产工程项目时间计划考核407

26.4.1形象进度法407

26.4.2形象进度的表示方法408

26.5挣值法在房地产工程项目时间管理中的应用410

第二十七章 房地产工程项目时间计划的控制412

27.1房地产工程项目时间计划控制的基本内容412

27.1.1房地产工程项目时间计划控制目标412

27.1.2房地产工程项目时间控制的主要任务413

27.1.3房地产工程项目时间控制的范围413

27.1.4房地产工程项目时间控制的阻力413

27.1.5房地产工程项目时间控制的基本原理414

27.2时间计划管理中存在的问题415

27.2.1忽视进度计划415

27.2.2计划与实际工作脱节415

27.2.3计划过粗或过细415

27.2.4外部压力415

27.3房地产工程项目时间计划控制方法416

27.3.1项目进度动态监测416

27.3.2时间计划执行效果测量评估的基本原理417

27.3.3执行效果测量系统的工作流程418

27.3.4进度测量原始数据的获取和转换418

27.3.5原始数据转换成管理信息419

27.3.6进度执行效果评估指标419

27.3.7进度偏差预测值的求取421

27.3.8偏差分析和进度报告424

27.3.9进度纠偏调节426

27.4房地产工程项目时间计划控制措施428

27.4.1进度偏差原因428

27.4.2纠正进度偏差的措施429

27.4.3进度拖延事前防止430

27.4.4进度拖延的事后措施430

第二十八章 案例：北京×××住宅项目时间管理与进度控制431

28.1工程概述431

28.1.1工程项目管理目标431

28.1.2项目组织机构432

28.2施工总控制进度计划433

28.2.1施工进度总控计划及编制说明433

28.2.2工程阶段目标控制计划433

28.3施工总体部署434

28.3.1施工总体部署概论434

28.3.2主要设备、材料配置计划434

28.3.3劳动力组织及计划安排435

28.4主要施工管理措施436

28.4.1质量管理和质量保证措施436

28.4.2进度计划保证措施437

28.4.3季节性施工管理措施437

28.5文明施工、安全及消防保卫管理措施438

28.5.1安全防护、保证健康措施438

28.5.2安全管理体系438

28.5.3专项安全管理438

28.5.4文明施工438

28.6环境污染的防护措施438

28.6.1环境管理目标438

28.6.2环境管理因素439

28.6.3环境管理措施439

28.7进度控制分析441

主要参考文献444

第六篇 房地产建筑工程项目质量管理449

第二十九章 本篇绪论449

29.1质量管理发展简史449

29.2质量管理及项目质量管理451

第三十章 房地产建筑工程项目质量管理453

30.1房地产产品质量的构成、特点及质量管理干扰因素453

30.1.1房地产产品质量的构成453

30.1.2房地产产品质量的特点455

30.1.3产品质量管理干扰因素455

30.2基于系统原理的房地产建筑工程项目质量管理457

30.2.1系统的含义及特性457

30.2.2用系统原理分析项目质量管理458

30.3房地产建筑工程项目质量管理的目标控制459

第三十一章 构建房地产企业ISO 9000质量管理体系462

31.1 ISO 9000质量管理理论概述462

31.1.1 ISO组织及ISO 9000系列标准体系简述462

31.1.2 ISO 9000质量管理体系的基本术语及八项原则463

31.1.3 ISO 9000质量管理体系文件的构成466

31.2构建房地产企业ISO 9000质量管理体系467

31.2.1房地产企业贯彻质量管理体系的特点467

31.2.2房地产企业建立质量管理体系的步骤468

31.3质量管理体系运行需注意的问题471

第三十二章 房地产建筑工程项目质量管理的实施473

32.1项目可行性研究阶段质量管理473

32.1.1项目可行性研究报告的基本内容473

32.1.2编写项目可行性研究报告的基本方法477

32.2项目规划设计阶段质量管理480

32.2.1项目规划设计阶段质量管理的内容480

32.2.2项目规划设计阶段质量管理的措施及方法484

32.3项目工程建设阶段质量管理487

32.3.1项目工程建设招投标质量管理487

32.3.2项目工程施工建设质量管理490

32.4项目售后服务阶段质量管理491

32.4.1项目售后房屋维修质量管理492

32.4.2项目物业服务质量管理492

第三十三章 房地产工程项目质量成本理论及构成494

33.1质量成本理论概述494

33.1.1质量成本理论概述494

33.1.2国内外质量管理专家关于质量成本概念的论述494

33.1.3质量成本费用归纳496

33.2房地产建筑项目质量成本的构成496

33.2.1理论质量成本构成比较496

33.2.2房地产建筑项目质量成本的构成498

33.3房地产建筑项目质量成本管理模型498

33.3.1建立房地产企业质量成本管理体系498

33.3.2房地产建筑项目质量成本信息的收集499

33.3.3房地产建筑项目质量成本的分析及其步骤500

33.3.4优化改进项目质量成本502

第三十四章 案例：海开公司ISO质量管理体系与天秀花园C地块项目质量管理504

34.1海开房地产股份有限公司ISO 9000质量管理体系运行体系504

34.1.1海开房地产股份有限公司及其ISO质量管理体系概述504

34.1.2公司ISO质量管理体系运行情况507

34.1.3公司ISO质量管理体系的改进方案508

34.2天秀花园C地块项目质量管理509

34.2.1天秀花园C地块项目概述509

34.2.2天秀花园C地块质量管理现状510

34.2.3天秀花园C地块项目质量管理的改进方案515

主要参考文献516

第七篇 房地产开发工程项目风险管理521

第三十五章 本篇绪论521

35.1工程项目风险管理与房地产开发工程风险管理的基本理论521

35.1.1工程项目风险的含义、特征与分类521

35.1.2工程项目风险管理体系的基本结构、主要技术与方法523

35.2房地产开发工程风险的概念524

35.3房地产开发工程风险的特征525

第三十六章 房地产开发工程风险的估计、分析及其方法527

36.1风险估计概述527

36.1.1风险估计的含义527

36.1.2风险估计的过程527

36.1.3风险估计的方法527

36.2房地产开发工程项目盈亏平衡528

36.3房地产开发工程项目风险的敏感性分析529

36.3.1敏感性分析概念529

36.3.2敏感性因素分析的步骤和方法530

36.3.3房地产开发工程项目敏感性分析实例530

36.3.4房地产开发工程项目风险评价方法532

36.4房地产开发工程项目财务指标分析法532

36.4.1静态指标分析533

36.4.2动态指标分析534

36.5土地拍卖风险分析模型535

第三十七章 房地产开发工程各阶段风险538

37.1房地产开发投资决策阶段风险538

37.1.1开发区域风险538

37.1.2开发物业类型与风险544

37.1.3开发时机与风险545

37.2房地产开发工程土地获取阶段风险546

37.2.1土地风险546

37.2.2征地拆迁风险546

37.2.3资金风险546

37.3房地产开发工程设计建设阶段的风险547

37.3.1设计阶段风险547

37.3.2招标模式与风险547

37.3.3承包方式与风险548

37.3.4承包合同风险550

37.3.5自然条件风险550

37.3.6工期拖延风险551

37.3.7项目质量风险551

37.3.8开发成本风险552

37.3.9施工索赔风险552

37.4房地产开发工程租售及物业管理阶段的风险553

37.4.1销售时机风险553

37.4.2租售合同风险553

37.4.3物业管理风险553

第三十八章 房地产开发工程风险的应对计划554

38.1概念与内涵554

38.2房地产开发工程风险应对的分类554

38.2.1风险规避554

38.2.2风险转移559

38.2.3风险接受560

38.3房地产开发项目设计、施工阶段成本风险、质量风险、进度风险的应对措施561

38.3.1房地产开发设计、施工阶段成本风险应对措施561

38.3.2房地产开发建设阶段质量风险应对措施563

38.3.3房地产开发建设阶段进度风险应对措施565

第三十九章 案例：北京××项目风险分析及风险应对管理567

39.1项目基本状况567

39.2内外部分析568

39.2.1开发商背景介绍—内部环境分析568

39.2.2外部环境分析569

39.3 ××项目投资决策阶段风险571

39.4 × ×项目土地获取阶段风险571

39.5 ××项目设计建设阶段风险573

39.5.1 ××项目设计阶段风险573

39.5.2 × ×项目建设阶段风险574

39.6 ××项目销售及物业管理阶段风险575

39.6.1销售阶段风险575

39.6.2物业管理阶段风险576

39.7 ××项目风险应对措施576

39.7.1土地获取阶段的风险应对措施576

39.7.2设计阶段的风险应对措施576

39.7.3建设阶段的风险应对措施577

39.7.4销售及物业管理阶段的风险应对措施583

主要参考文献585

后记586