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第1章 绪论1

1.1房地产估价的需要3

1.1.1房地产估价的含义3

1.1.2理论上的需要3

1.1.3现实中的需要3

1.1.4房地产估价包含的基本内容6

1.2国内外房地产估价体系8

1.2.1英国房地产估价8

1.2.2我国香港地区房地产估价10

1.2.3美国房地产估价13

1.2.4我国大陆地区房地产估价14

1.3房地产估价人员16

1.3.1估价师基本条件16

1.3.2职业道德的要求16

1.4房地产估价目的17

1.4.1土地使用权出让价格评估17

1.4.2房地产转让价格评估17

1.4.3房地产租赁价格评估17

1.4.4房地产抵押价值评估17

1.4.5房地产保险估价18

1.4.6房地产课税估价19

1.4.7征地和房屋征收补偿估价19

1.4.8房地产分割、合并估价19

1.4.9房地产纠纷估价19

1.4.10房地产拍卖底价评估20

1.4.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价20

1.4.12其他目的的房地产估价20

1.5房地产估价的基本原则20

1.5.1合法原则20

1.5.2最高最佳使用原则22

1.5.3独立、客观、公正原则26

1.5.4时点原则27

1.5.5替代原则29

1.5.6谨慎原则29

1.5.7供需原则30

1.5.8变动原则30

1.5.9预测原则30

本章小结31

习题31

第2章 房地产与房地产价格33

2.1房地产的概念34

2.1.1房地产的含义34

2.1.2对房地产的基本认识36

2.2房地产的相关特性40

2.2.1房地产特性40

2.2.2房地产市场特性41

2.2.3土地价格特征42

2.3房地产价格43

2.3.1房地产价格的含义43

2.3.2房地产价格的分类44

本章小结51

习题51

第3章 房地产价格的影响因素53

3.1房地产价格影响因素概述54

3.1.1对价格影响因素的基本认识54

3.1.2房地产价格影响因素分类55

3.2影响房地产价格的自身因素56

3.2.1区位因素56

3.2.2实物因素57

3.2.3权益因素59

3.3社会因素61

3.3.1人口数量和密度61

3.3.2城市化61

3.3.3家庭规模61

3.3.4房地产投机61

3.3.5社会治安程度62

3.3.6政治安定状况62

3.3.7社会文明及教育状况62

3.4经济因素62

3.4.1经济总量62

3.4.2金融政策63

3.4.3产业结构63

3.4.4居民可支配收入63

3.4.5物价水平64

3.5制度政策因素64

3.5.1土地制度64

3.5.2住房制度64

3.5.3城市规划64

3.5.4房地产价格政策65

3.5.5税收政策65

3.5.6交通管制65

3.5.7行政隶属变更66

3.5.8特殊政策66

3.6其他因素66

3.6.1国际因素66

3.6.2心理因素67

3.7房地产供给与需求变化67

3.7.1房地产供求与价格的关系67

3.7.2房地产需求与供给弹性69

3.7.3房地产供求状况的类型72

本章小结72

习题73

第4章 市场比较法75

4.1市场比较法概述76

4.1.1市场比较法的基本概念76

4.1.2市场比较法的理论依据76

4.1.3市场比较法与估价原则的关系77

4.1.4市场比较法应用的条件77

4.1.5市场比较法估价步骤79

4.2可比实例的选择80

4.2.1搜集交易实例80

4.2.2选取可比实例82

4.2.3建立价格可比基础83

4.3各项修正计算86

4.3.1交易情况修正86

4.3.2市场状况修正89

4.3.3房地产状况修正91

4.3.4求取比准价格95

4.4市场比较法运用举例96

4.4.1市场比较法的总结96

4.4.2市场比较法运用举例97

本章小结99

习题99

第5章 收益还原法101

5.1收益还原法概述102

5.1.1收益还原法的概念102

5.1.2收益还原法的基本思想102

5.1.3收益还原法与估价原则的关系103

5.1.4收益还原法的适用范围104

5.1.5操作步骤104

5.2收益还原法的计算公式104

5.2.1货币时间价值104

5.2.2收益还原法不同情形下的公式107

5.3纯收益、还原利率及收益年限的确定115

5.3.1纯收益115

5.3.2还原利率119

5.3.3收益年限的确定124

5.4收益还原法的运用125

5.4.1收益还原法的总结125

5.4.2收益还原法的运用举例127

本章小结129

习题129

第6章 成本法132

6.1成本法的概述133

6.1.1成本法的含义133

6.1.2成本法的理论依据134

6.1.3成本法的适用范围134

6.1.4成本法与估价原则的关系135

6.1.5对成本法估价的基本认识136

6.1.6成本法估价的步骤136

6.2新开发土地的成本法估价136

6.2.1计算公式136

6.2.2新开发土地价格的构成137

6.2.3新开发区宗地价格评估139

6.3新建房地产的成本法估价140

6.3.1计算公式140

6.3.2新建房地产价格的构成140

6.4旧房地产的成本法估价142

6.4.1计算公式142

6.4.2重新购建价格142

6.4.3建筑物折旧146

6.5成本法运用举例156

本章小结159

习题159

第7章 假设开发法162

7.1假设开发法的基本原理163

7.1.1假设开发法的含义163

7.1.2假设开发法的理论依据163

7.1.3假设开发法适用的估价对象、条件及用途164

7.1.4假设开发法估价的操作步骤166

7.2假设开发法的基本公式167

7.2.1假设开发法最基本的公式167

7.2.2按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式168

7.2.3按开发完成后的房地产经营方式细化的公式170

7.3现金流量折现法和传统方法170

7.3.1现金流量折现法和传统方法的定义170

7.3.2现金流量折现法与传统方法的区别170

7.3.3现金流量折现法和传统方法的优缺点171

7.4假设开发法测算中各项的求取173

7.4.1后续开发经营期173

7.4.2开发完成后价值174

7.4.3后续必要支出及应得利润175

7.4.4折现率176

7.4.5测算中的其他有关问题176

7.5运用举例177

本章小结180

习题180

第8章 城市土地估价方法183

8.1路线价法概述184

8.1.1路线价法的需要184

8.1.2路线价法的概念184

8.1.3路线价法的理论依据185

8.1.4路线价法适用的对象和条件185

8.2路线价法的操作过程185

8.2.1划分路线价区段185

8.2.2设定标准深度186

8.2.3选取标准宗地186

8.2.4确定路线价186

8.2.5制作深度指数表186

8.2.6计算各宗地土地价格189

8.3路线价法的应用189

8.3.1计算公式189

8.3.2运用举例190

8.4城市基准地价评估195

8.4.1城市基准地价概念195

8.4.2评估步骤196

8.4.3基准地价修正法196

8.5高层建筑地价分摊197

8.5.1高层建筑地价分摊的需要197

8.5.2高层建筑地价分摊的方法198

本章小结199

习题199

第9章 长期趋势法202

9.1长期趋势法概述203

9.1.1长期趋势法的概念203

9.1.2长期趋势法的基本原理203

9.1.3长期趋势法的适用条件203

9.1.4长期趋势法的功用204

9.1.5长期趋势法的操作步骤204

9.2长期趋势法的应用方法204

9.2.1直线趋势法204

9.2.2平均发展速度预测法209

9.2.3平均增减量法210

9.2.4移动平均法211

本章小结212

习题213

第10章 房地产估价实务215

10.1房地产估价程序216

10.1.1获取估价业务216

10.1.2受理估价委托及明确估价基本事项217

10.1.3拟定估价作业方案218

10.1.4搜集估价所需资料218

10.1.5实地查勘估价对象218

10.1.6选定估价方法测算219

10.1.7确定估价结果219

10.1.8撰写估价报告219

10.1.9审核估价报告220

10.1.10出具估价报告221

10.1.11估价资料归档221

10.2估价报告的组成和内容221

10.3房地产估价报告常见错误224

10.3.1报告书结构方面的错误224

10.3.2各种评估方法中的错误225

本章小结228

习题228

第11章 各种目的的房地产估价230

11.1房地产转让价格评估232

11.1.1房地产转让价格评估的法律规定232

11.1.2房地产转让价格评估的特点232

11.2房地产抵押价值评估233

11.2.1房地产抵押的法律规定234

11.2.2房地产抵押价值评估的特点235

11.2.3房地产抵押价值评估的常见类型与方法235

11.3国有土地使用权出让价格评估236

11.3.1国有土地使用权出让价格评估的法律规定236

11.3.2国有土地使用权出让价格评估的特点237

11.3.3各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用238

11.4征地和房屋征收补偿估价239

11.4.1征地和房屋征收补偿估价适用的法律法规及文件239

11.4.2征地补偿估价239

11.4.3房屋征收补偿估价241

11.5房屋租赁价格评估244

11.5.1房屋租赁价格管理法律规定244

11.5.2房屋租赁价格评估的特点244

11.5.3主要估价方法在房屋租赁价格评估中的应用245

11.6房地产保险估价247

11.6.1房地产保险247

11.6.2房地产保险估价的特点247

11.7房地产课税估价248

11.8房地产分割、合并估价249

11.8.1房地产分割、合并估价的特点249

11.8.2房地产合并相关法律规定249

11.8.3房地产合并估价方法要点250

11.9房地产纠纷估价250

11.9.1房地产价格（价值）类纠纷及其特点251

11.9.2房地产估价结果纠纷及其特点252

11.9.3房地产纠纷估价及其特点252

11.10房地产拍卖保留价评估253

11.10.1房地产拍卖的相关法律规定253

11.10.2房地产拍卖保留价评估的特点254

11.10.3房地产拍卖保留价评估的技术路线255

11.10.4房地产拍卖保留价评估的类型与方法255

11.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价255

11.11.1企业各种经济活动中房地产估价的类型255

11.11.2估价假设前提256

11.11.3估价方法的选用256

本章小结262

习题263

第12章 各种类型的房地产估价264

12.1居住房地产估价266

12.1.1居住房地产及其估价的特点266

12.1.2影响居住房地产价格的因素267

12.1.3居住房地产估价的常用方法268

12.1.4居住房地产估价的技术路线及难点处理268

12.2商业房地产估价268

12.2.1商业房地产的特点269

12.2.2影响商业房地产价格的因素269

12.2.3商业房地产估价的常用方法271

12.2.4商业房地产估价的技术路线及难点处理271

12.3商务办公房地产估价272

12.3.1商务办公房地产及其特点272

12.3.2影响商务办公房地产价格的因素273

12.3.3商务办公房地产估价的常用方法274

12.3.4商务办公房地产估价的技术路线及难点处理274

12.4旅馆房地产估价276

12.4.1旅馆房地产及其估价的特点276

12.4.2影响旅馆房地产价格的主要因素277

12.4.3旅馆房地产估价的常用方法277

12.4.4旅馆房地产估价的技术路线及难点处理278

12.5餐饮房地产的估价278

12.5.1餐饮房地产及其估价特点278

12.5.2餐饮房地产估价的技术路线及难点处理279

12.6娱乐房地产的估价279

12.6.1娱乐房地产及其估价特点279

12.6.2娱乐房地产估价的常用方法280

12.6.3娱乐房地产估价的技术路线及难点处理280

12.7工业房地产估价280

12.7.1工业房地产及其估价特点280

12.7.2影响工业房地产价值的主要因素281

12.7.3工业房地产估价的常用方法282

12.7.4工业房地产估价的技术路线及难点处理282

12.8农业房地产估价283

12.8.1农业房地产估价的一般特点283

12.8.2农业房地产的估价方法和技术路线283

12.9特殊用途房地产估价283

12.9.1停车库的估价283

12.9.2加油站的估价284

本章小结285

习题285

参考文献287