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第一章 房地产估价概述1

第一节 对房地产估价的基本认识1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的本质4

三、房地产估价的必要性9

第二节 房地产估价的要素12

一、估价当事人12

二、估价对象13

三、估价目的14

四、价值类型16

五、估价时点17

六、估价依据17

七、估价假设17

八、估价原则18

九、估价程序18

十、估价方法18

十一、估价结果20

第三节 对房地产估价的现实需要20

一、土地使用权出让的需要20

二、房地产转让和租赁的需要21

三、房地产抵押的需要22

四、房地产征收和征用的需要23

五、房地产分割的需要25

六、房地产损害赔偿的需要25

七、房地产税收的需要26

八、房地产保险的需要27

九、房地产争议调处和司法鉴定的需要27

十、企业有关经济行为的需要28

十一、房地产管理的需要30

十二、其他方面的需要31

第四节 房地产估价师的职业道德32

第五节 中国房地产估价行业发展状况33

复习思考题39

第二章 房地产42

第一节 房地产的含义42

一、房地产的定义42

二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义42

三、实物、权益和区位的含义46

四、房地产的其他名称50

五、房地产的基本存在形态52

六、房地产含义的总结54

第二节 房地产的特性54

一、不可移动54

二、独一无二55

三、寿命长久56

四、供给有限56

五、价值量大57

六、流动性差57

七、用途多样59

八、相互影响59

九、易受限制60

十、保值增值61

第三节 房地产的分类63

一、按照房地产用途的分类63

二、按照房地产开发程度的分类64

三、按照房地产是否产生收益的分类64

四、按照房地产经营使用方式的分类65

五、按照房地产实物形态的分类65

六、按照房地产权益状况的分类66

第四节 房地产的描述与分析68

一、土地的描述与分析68

二、建筑物的描述与分析69

复习思考题71

第三章 房地产价格和价值73

第一节 房地产价格的含义和形成条件73

一、房地产价格的含义73

二、房地产价格的形成条件74

第二节 房地产价格的特征75

一、地价与一般物品价格的不同75

二、房地产价格的特征77

第三节 房地产供求与价格78

一、房地产需求78

二、房地产供给81

三、房地产均衡价格82

四、房地产供求弹性84

五、房地产供求与价格关系的特殊性89

第四节 房地产价格和价值的种类89

一、价值、使用价值和交换价值90

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值90

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值95

四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值97

五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值98

六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格101

七、实际价格和名义价格103

八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格104

九、市场调节价、政府指导价和政府定价105

十、基准地价、标定地价和房屋重置价格106

十一、土地价格、建筑物价格和房地价格107

十二、总价格、单位价格和楼面地价108

十三、起价、标价、成交价和均价109

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价110

复习思考题111

第四章 房地产价格影响因素113

第一节 房地产价格影响因素概述113

一、对房地产价格影响因素的总认识113

二、房地产价格影响因素的分类115

第二节 房地产自身因素117

一、区位因素117

二、实物因素124

三、权益因素128

第三节 人口因素131

一、人口数量131

二、人口素质132

三、人口结构132

第四节 制度政策因素133

一、房地产制度政策133

二、税收政策134

三、金融政策135

四、特殊政策135

五、相关规划和计划136

第五节 经济因素137

一、经济发展137

二、居民收入138

三、物价139

四、利率141

五、汇率141

第六节 社会因素141

一、政治安定状况141

二、社会治安状况142

三、城市化142

四、房地产投机142

第七节 国际因素143

一、世界经济状况143

二、国际竞争状况143

三、政治对立状况143

四、军事冲突状况144

第八节 其他因素144

一、行政隶属变更144

二、心理因素144

三、重要政治人物的健康状况等145

复习思考题146

第五章 房地产估价原则148

第一节 房地产估价原则概述148

一、房地产估价原则的含义148

二、房地产估价原则的种类148

三、房地产估价原则的作用149

第二节 独立、客观、公正原则149

第三节 合法原则151

第四节 最高最佳使用原则156

第五节 估价时点原则161

第六节 替代原则165

第七节 谨慎原则166

复习思考题167

第六章 市场法169

第一节 市场法概述169

一、市场法的含义169

二、市场法的理论依据169

三、市场法适用的估价对象和条件170

四、市场法估价的操作步骤171

第二节 搜集交易实例172

一、搜集大量交易实例的必要性172

二、搜集交易实例的途径172

三、搜集交易实例的要求173

四、建立交易实例库175

第三节 选取可比实例175

一、选取可比实例的必要性175

二、选取可比实例的要求175

第四节 建立比较基准178

一、统一房地产范围178

二、统一付款方式179

三、统一采用单价179

四、统一币种和货币单位180

五、统一面积内涵180

六、统一面积单位180

第五节 交易情况修正182

一、交易情况修正的含义182

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素182

三、交易情况修正的方法184

第六节 市场状况调整187

一、市场状况调整的含义187

二、市场状况调整的方法188

第七节 房地产状况调整191

一、房地产状况调整的含义191

二、房地产状况调整的内容191

三、房地产状况调整的思路192

四、房地产状况调整的方法193

第八节 求取比准价格196

一、求取单个可比实例比准价格的方法196

二、求取最终比准价格的方法199

第九节 市场法总结和运用举例201

复习思考题205

第七章 成本法207

第一节 成本法概述207

一、成本法的含义207

二、成本法的理论依据208

三、成本法适用的估价对象和条件209

四、成本法估价的操作步骤211

第二节 房地产价格的构成211

一、土地取得成本212

二、开发成本213

三、管理费用214

四、销售费用214

五、投资利息214

六、销售税费219

七、开发利润220

第三节 成本法的基本公式222

一、成本法最基本的公式222

二、适用于新开发的房地产的基本公式222

三、适用于旧的房地产的基本公式225

第四节 重新购建价格的求取225

一、重新购建价格的含义225

二、重新购建价格的求取思路226

三、建筑物重新购建价格的求取方式227

四、建筑物重新购建价格的求取方法227

第五节 建筑物折旧的求取233

一、建筑物折旧的含义和原因233

二、建筑物折旧的求取方法235

三、求取建筑物折旧应注意的问题246

第六节 成本法应用中涉及的有关规定249

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定249

二、集体土地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定250

三、房屋完损等级评定的有关规定253

四、房屋折旧的有关规定254

第七节 成本法总结和运用举例256

复习思考题260

第八章 收益法262

第一节 收益法概述262

一、收益法的含义262

二、收益法的理论依据263

三、收益法适用的估价对象和条件265

四、收益法估价的操作步骤265

第二节 报酬资本化法的公式266

一、报酬资本化法最一般的公式266

二、净收益每年不变的公式267

三、净收益在前若干年有变化的公式272

四、净收益按一定数额递增的公式274

五、净收益按一定数额递减的公式275

六、净收益按一定比率递增的公式276

七、净收益按一定比率递减的公式277

八、预知未来若干年后的价格的公式280

第三节 净收益的求取283

一、净收益测算的基本原理283

二、不同收益类型房地产净收益的求取286

三、求取净收益应注意的问题289

四、收益期限和净收益流模式的确定292

第四节 报酬率的求取294

一、报酬率的实质294

二、报酬率的求取方法295

第五节 直接资本化法299

一、直接资本化法概述299

二、资本化率和收益乘数的求取方法302

三、资本化率与报酬率的区别和关系303

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较304

第六节 投资组合和剩余技术305

一、投资组合技术305

二、剩余技术309

第七节 收益法总结和运用举例312

复习思考题317

第九章 假设开发法320

第一节 假设开发法概述320

一、假设开发法的含义320

二、假设开发法的理论依据320

三、假设开发法适用的估价对象和条件321

四、假设开发法估价的操作步骤323

第二节 假设开发法的基本公式324

一、假设开发法最基本的公式324

二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式325

三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式326

第三节 现金流量折现法和传统方法327

一、现金流量折现法和传统方法的定义327

二、现金流量折现法与传统方法的区别327

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点328

第四节 假设开发法计算中各项的求取328

一、后续开发经营期328

二、开发完成后的房地产价值330

三、后续开发建设的必要支出和应得利润330

四、折现率331

五、计算中的其他有关问题331

第五节 假设开发法总结和运用举例332

复习思考题338

第十章 长期趋势法340

第一节 长期趋势法概述340

一、长期趋势法的含义340

二、长期趋势法的理论依据340

三、长期趋势法适用的估价对象和条件340

四、长期趋势法估价的操作步骤341

第二节 数学曲线拟合法341

第三节 平均增减量法343

第四节 平均发展速度法345

第五节 移动平均法347

一、简单移动平均法347

二、加权移动平均法348

第六节 指数修匀法348

第七节 长期趋势法的作用349

复习思考题350

第十一章 地价评估与分摊351

第一节 地租理论及测算351

一、地租的含义351

二、地租现象352

三、地租理论的回顾353

四、地租的测算361

第二节 路线价法363

一、路线价法概述363

二、划分路线价区段364

三、设定标准临街深度365

四、选取标准临街宗地365

五、调查评估路线价365

六、制作价格修正率表366

七、计算临街土地的价值369

第三节 城镇基准地价评估376

第四节 基准地价修正法378

第五节 补地价的测算379

第六节 高层建筑地价分摊380

一、高层建筑地价分摊的意义380

二、高层建筑地价分摊的方法381

复习思考题385

第十二章 房地产估价程序387

第一节 房地产估价程序概述387

一、房地产估价程序的含义387

二、房地产估价程序的作用387

第二节 获取估价业务388

一、估价业务来源渠道389

二、不应承接估价业务的情形390

第三节 受理估价委托390

一、受理估价委托概述390

二、明确估价基本事项391

三、签订估价委托合同394

第四节 拟定估价作业方案394

一、估价作业方案的含义和内容394

二、估价作业方案编制的思路394

第五节 搜集估价所需资料396

第六节 实地查看估价对象397

第七节 分析估价对象及房地产市场399

第八节 选定估价方法进行测算399

第九节 确定估价结果399

第十节 撰写估价报告400

第十一节 内部审核估价报告402

第十二节 出具估价报告403

第十三节 估价资料归档405

复习思考题405

后记408