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入门操作篇2

第一章 房地产开发流程与涉税简介2

第一节 房地产开发流程简介2

第二节 房地产公司涉税简介6

第二章 购买土地环节税收风险控制关键点10

第一节 购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险10

问题1：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？12

问题2：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？12

问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？13

问题4：如果国土局没有按期交付土地，乙公司如何交土地使用税？13

问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？14

问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？14

问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？15

第二节 房地分离如何缴纳契税16

问题8：甲公司应该按什么作为契税的计税依据？16

问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？17

第三节 关注资本运作手法产生额外的税收负担17

问题10：甲公司出售股权的行为是否属于税收筹划？18

问题11：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？19

第三章 公司设立环节税收风险控制关键点21

第一节 选对公司注册地21

问题12：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？21

问题13：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？21

第二节 注册资本金与资本弱化23

第三节 分公司或子公司的选择24

第四节 开办期的止点24

问题14：乙公司的开办期什么时候结束？24

问题15：乙公司的开办费如何进行财税处理？25

第四章 融资环节税收风险控制关键点27

第一节 信托与类信托28

问题16：信托关系有什么特殊之处？29

问题17：在会计处理上丁公司的融资属于股权还是债权？29

问题18：丁公司的融资税收上属于股权还是债权？30

问题19：丁公司的利息支出可以在企业所得税前扣除吗？31

第二节 融资租赁32

问题20：承租人乙丙的融资性售后回租行为属于销售行为吗？33

问题21：融资租赁公司丁如何做到本金不征税？33

第三节 炒楼花35

问题22：合同项下的收益权转让是否交流转税？35

问题23：合同项下的收益权转让是否需要代扣代交个人所得税？35

第四节 对赌协议36

问题24：对赌协议涉税处理有几种观点？38

问题25：目前对赌协议唯一公开的涉税文件引导了什么？38

第五章 开发环节税收风险控制关键点41

第一节 境外设计费涉税解析41

问题26：乙公司如何交纳营业税？41

问题27：乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？41

第二节 甲供材料的避税空间42

问题28：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？43

问题29：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？50

第三节 统借统还的法律形式50

问题30：甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？50

问题31：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？51

第四节 母子公司往来不需交营业税53

问题32：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？53

问题33：甲集团公司的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？55

第六章 销售环节税收风险控制关键点57

第一节 购房俱乐部会员费的纳税时点57

问题34：甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？57

第二节 卖房送汽车是否混合销售行为58

问题35：卖房送汽车是否混合了销售行为？58

问题36：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？59

问题37：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？59

问题38：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？59

第三节 无产权证地下建筑是否可以转让60

问题39：地上无产权证的架空层归谁所有？60

问题40：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？61

问题41：地下人防改造的车库归谁所有？61

问题42：无产权证建筑物是否可售？62

问题43：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？62

第四节 精装房销售的流转税问题63

问题44：空调、整体橱柜按什么交增值税？64

问题45：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？65

问题46：精装房的装修是否交契税？66

问题47：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？66

第五节 购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税66

第六节 售楼处、样板房的涉税问题70

第七节 合作建房74

问题48：合营企业的法律形式与文件适用性分析77

第八节 同是违约金纳税并不同80

问题49：没收张某的定金是否需交营业税？80

问题50：收取王某的滞纳金是否需交营业税？80

第九节 合同签订过程中应关注的财税问题81

问题51：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？82

第七章 竣工后环节税收风险控制关键点84

第一节 竣工备案的形式要件及涉税后果84

问题52：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？85

第二节 交房才是所有权风险转移的标志85

问题53：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？103

第三节 资产的后续计量与房产税疑难问题104

问题54：发生的固定资产改良如何增加资产原值？105

问题55：Y项目的租金是否交房产税？106

问题56：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？106

问题57：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？106

问题58：免租期的纳税义务人到底是谁？108

问题59：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？110

问题60：如何利用转租不征税进行筹划节税？112

问题61：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？113

问题62：排气管道是否要并入房产原值征房产税？118

问题63：案例中的各种车位如何交房产税？119

问题64：物业用房是否应交房产税？由谁交？121

高级解析篇124

第八章 企业所得税应对方案124

第一节 国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析124

第二节 收入的确认126

第三节 成本计算与分摊129

第四节 期间费用的处理135

第五节 企业所得税财税处理案例143

问题65：乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？144

问题66：2010年乙公司如何进行财税处理？145

问题67：2011年乙公司如何进行财税处理？151

问题68：2012年乙公司如何进行财税处理？152

第六节 关联方借款利息扣除153

第九章 土地增值税清算解析162

第一节 土地增值税清算体系介绍163

问题69：甲房地产公司节税多少？165

第二节 新房查账清算166

问题70：税法理论与实务的差异。170

问题71：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20％？172

问题72：投资而来的土地扣除金额是多少？179

问题73：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？180

问题74：房地产企业根据规定交纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？180

问题75：售楼部、样板房建造成本如何扣除？181

问题76：代收费与规费的区别是什么？181

问题77：房地产企业用房地产投资，是否要征收土地增值税？185

问题78：土地增值税清算的滞纳金如何计算？186

第三节 旧房清算188

问题79：应纳的土地增值税额是多少？190

问题80：甲公司应交多少土地增值税？191

第四节 土地增值税经典错误筹划批判192

第十章 经典筹划案例解析195

第一节 投资新设公司后吸收合并实现土地收购195

问题81：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？195

问题82：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？196

问题83：吸收合并后，J公司是否需补交土地增值税？196

问题84：J公司转让S公司股权是否产生营业税？197

问题85：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？197

问题86：N房地产公司土地增值税清算时土地的可扣除成本是多少？199

问题87：吸收合并是否产生税收？202

第二节 销售精装房分劈成毛坯房与代装饰207

问题88：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？208

第十一章 常设机构的判定原则214

第一节 常设机构判定的重要性214

第二节 常设机构的种类215

第三节 固定营业场所类常设机构216

第四节 承包工程218

第五节 提供劳务219

问题89：特许权使用费与营业利润的区别222

问题90：乙公司在华是否构成常设机构的判定223

第六节 非独立代理人227

第七节 独立代理人228

第十二章 房地产集团税收风险管理研究229

第一节 税收风险理论230

第二节 税收风险产生的原因231

第三节 风险管理整合框架在税收风险中的应用234

第四节 税收风险管理的动态框架236

第五节 税收风险管理案例分析240

第十三章 税收筹划本质是一门实战技艺266

第一节 筹划理论解决不了实际问题266

第二节 关注商业模式的重要作用270

第三节 专家的工作就是创新271

问题91：有保底收益的委托理财收益属于股息还是利息？272

问题92：不按持股比例的税收分红是否可以免企业所得税272

问题93：委托理财的纳税义务人是委托人还是受托人？274

第四节 税法的大硬伤275

第五节 避税的蓝海277

第六节 风险与收益对等是税务实战至高法则278

后记280

参考文献281