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第1章 土地利用管理：概述1

第1.01节 提请读者关注的问题1

第1.02节 联邦与州在宪法性法律和宪政诉讼方面的差别2

第1.03节 土地利用管理体系3

第1.04节 有关土地利用、密度和地点开发的分区规划3

第1.05节 历史规划区和历史性标志建筑分区规划3

第1.06节 自然环境方面的土地利用管理4

第1.07节 标志管理和设计审查4

第1.08节 发展管理5

第1.09节 土地分割管理和规划单元开发5

第1.10节 排斥问题6

第1.11节 本书是如何编排的6

第1.12节 司法审查的标准7

第1.13节 解释规则8

第1.14节 联邦法院审理的土地利用案件8

第1.15节 州法院的土地利用案件8

第1.16节 各州的不同情况9

第1.17节 州上诉法院的结构9

第1.18节 土地利用法律的演化阶段10

第2章 宪法框架12

1．有关征用的争议问题12

第2.01节 征用问题12

第2.02节 征用法律13

第2.03节 实际本身征用14

第2.04节 有害用途案例15

第2.05节 “宾夕法尼亚州煤炭公司案”：得到认可的管制性征用16

第2.06节 “欧几里德案”：得到支持的综合分区制度17

第2.07节 “宾州中央运输公司案”：一种多因素征用检验原则18

第2.08节 “阿金斯案”确立的二部分征用检验原则：其中包含政府的合法目的20

第2.09节 “卢卡斯案”：对于管制性征用、妨害及其他例外的一种本身检验原则21

第2.10节 摊派23

第2.11节 “诺兰案”：关联检验原则23

第2.12节 “多兰案”：“大致合乎比例”规则25

第2.13节 “戴尔-蒙蒂沙丘案”：明确阐述“大致合乎比例”规则26

第2.14节 关于征用的问题、准则及格言26

第2.15节 平均优势互惠26

第2.16节 投资预期27

第2.17节 整块土地或者分母规则：其中包含分段29

第2.18节 概念分段：排除妨害权30

第2.19节 地理分段31

第2.20节 时间分段31

第2.21节 运用“卢卡斯案”：何时发生本身管制性征用？32

第2.22节 构成征用的推迟决策33

第2.23节 带有收购意图的规划和分区34

第2.24节 成熟规则和终局裁决规则35

第2.25节 美国最高法院早期裁决的一些案例35

第2.26节 “汉密尔顿银行案”36

第2.27节 “犹鲁县案”37

第2.28节 美国最高法院后来裁决的案例37

第2.29节 联邦法院裁决的案例38

第2.30节 终局裁决规则38

第2.31节 补偿要求40

第2.32节 关于平等保护和正当程序的诉讼请求40

第2.33节 从州法院回到联邦法院41

第2.34节 鲁克-费尔德曼原则41

第2.35节 州法院确立的征用原则42

第2.36节 声言价值完全灭失或者发生减损的“实际适用”案例42

第2.37节 平衡原则与多因素原则44

第2.38节 州征用法律45

2．实质性正当程序45

第2.39节 实质性正当程序问题45

第2.40节 在联邦法院启动实质性正当程序诉讼所面临的阻却事由46

3．程序性正当程序48

第2.41节 程序性正当程序问题48

第2.42节 在联邦法院48

第2.43节 在州法院49

4．平等法律保护49

第2.44节 平等保护问题49

第2.45节 平等保护审查的司法标准50

第2.46节 运用合理关系标准：州法院51

第2.47节 运用合理关系标准：联邦法院53

第2.48节 “克莱博恩案”：“咬一口”的合理依据规则53

第2.49节 选择性执行：“奥尔奇案”54

5．言论自由55

第2.50节 言论自由条款如何适用于土地利用管理55

第2.51节 报复性政府行为56

6．契约条款57

第2.52节 一般原则57

第2.53节 契约条款在土地利用案件中的作用58

第3章 综合规划方案59

1．综合规划方案的作用59

第3.01节 规划与土地利用管理59

第3.02节 规划过程与规划方案59

第3.03节 对于规划工作的批评60

第3.04节 现在的规划工作60

2．规划立法61

第3.05节 《标准规划法》61

第3.06节 规划委员会62

第3.07节 综合规划方案的要素63

第3.08节 正式批准综合规划方案63

第3.09节 州的规划立法63

第3.10节 必要的和选择性的规划要素64

第3.11节 关于低收入者住房的规划政策65

第3.12节 强制性规划65

3．综合规划方案与土地利用管理措施66

第3.13节 “按照”综合规划方案进行分区66

第3.14节 多数派司法观点：规划方案不是必要的66

第3.15节 少数派司法观点：一致性是必不可少的67

第3.16节 法定一致性要求68

第3.17节 为了遵守规划方案而提高区划等级69

第3.18节 土地利用冲突69

第3.19节 规划方案与有关征用的争议问题70

第3.20节 作为征用抗辩理由的综合规划方案70

第3.21节 作为财产征用的综合规划方案71

第3.22节 对于综合规划方案的司法审查72

第4章 区域划分体系74

第4.01节 导论74

1．经由妨害诉讼进行的司法分区74

第4.02节 妨害私人权益诉讼74

第4.03节 预期妨害75

第4.04节 占用的优先性76

第4.05节 居民区内的妨害77

第4.06节 商业用途77

第4.07节 殡仪馆78

第4.08节 构成妨害的人78

第4.09节 审美上的妨害78

第4.10节 经由分区的方式使妨害符合法律79

第4.11节 禁制令救济80

第4.12节 衡平比较原则80

第4.13节 没有准予禁制令救济的情形81

第4.14节 给予被告的赔偿81

2．制定法上的授权82

第4.15节 《标准分区法》82

第4.16节 分区的目的82

第4.17节 规划区的概念83

第4.18节 批准和修正83

第4.19节 区划调整委员会84

第4.20节 执行84

第4.21节 现代分区法律84

第4.22节 域外分区85

第4.23节 宪法上的问题86

3．地方自治86

第4.24节 宪法性地方自治权力86

第4.25节 地方自治土地利用权力87

4．为政府和政府管理的土地开发进行的区域划分88

第4.26节 政府豁免问题88

第4.27节 州的机关89

第4.28节 行使州的职能的地方政府91

第4.29节 由州负责管理的设施和企业92

第4.30节 州的环境计划92

第4.31节 关于其他私人活动的州许可证93

第4.32节 私营公用事业93

第4.33节 酒类营业被许可人94

第4.34节 地方政府95

第4.35节 政府职能-经济职能规则95

第4.36节 国家征用权规则96

第4.37节 优先权力规则96

第4.38节 平衡原则96

第4.39节 地方自治问题98

第4.40节 立法性解决方案99

5．联邦优先权99

第4.41节 联邦优先权问题99

第4.42节 为移动电话塔实行的区域划分99

第4.43节 管理机场及周边地区的法规101

第5章 有关土地利用、密度和开发的分区制度102

第5.01节 导论102

1．住宅区103

第5.02节 “欧几里德案”：被判定符合宪法的居住用途分区制度103

第5.03节 为单户式住宅区内的“家庭”下定义104

第5.04节 “贝拉-泰雷案”和“摩尔案”104

第5.05节 “贝拉-泰雷案”在州法院的运用105

第5.06节 属于《公平住房法》规定的针对有儿童的家庭的歧视情形106

第5.07节 集体居所106

第5.08节 作为一种被许可的“家庭”用途106

第5.09节 作为一种附条件利用108

第5.10节 州的立法性法规108

第5.11节 《公平住房法》规定的歧视残疾人集体居所的情形109

第5.12节 《公平住房法》的意义109

第5.13节 例外、区划豁免和重新分区110

第5.14节 对于居住者人数的限制111

第5.15节 关于间隔和限额的要求111

第5.16节 《残疾美国人权益法》与《1973年残疾人正常生活法》112

第5.17节 单户式住宅用途112

第5.18节 公寓113

第5.19节 附属用途114

第5.20节 住所办公116

第5.21节 有关移动（或者预制）房屋的分区116

第5.22节 作为一种寓所117

第5.23节 部分排斥117

第5.24节 完全排斥118

第5.25节 作为一种附条件利用119

第5.26节 州和联邦的法规119

第5.27节 私立学校120

2．有关大型地块和最低房屋规模的分区制度120

第5.28节 分区问题120

第5.29节 最低房屋规模120

第5.30节 大型地块分区制122

第5.31节 被判定有效的情形122

第5.32节 被判定无效的情形124

3．商业用途与工业用途125

第5.33节 分区问题125

第5.34节 商业用途125

第5.35节 规划问题125

第5.36节 商业用途分类126

第5.37节 完全排斥127

第5.38节 带状开发128

第5.39节 机场和机场分区制度129

第5.40节 工业用途130

第5.41节 工业绩效标准130

第5.42节 完全排斥131

第5.43节 非累积性分区制：专门的非居住地带131

第5.44节 抑制竞争132

第5.45节 作为一种分区目的132

第5.46节 被否定的抑制竞争情形132

第5.47节 被认可的抑制竞争情形133

第5.48节 保护商业区134

第5.49节 联邦反托拉斯法135

第5.50节 州行为原则135

第5.51节 “布尔德案”135

第5.52节 “海利镇案”136

第5.53节 “万能户外广告公司案”136

第5.54节 “万能户外广告公司案”之后的土地利用案例138

第5.55节 诺埃尔-本宁顿原则139

第5.56节 追究责任的依据140

第5.57节 《地方政府反托拉斯法》140

第5.58节 成人生意分区制度中的言论自由问题141

第5.59节 “迷你剧院案”141

第5.60节 “斯卡德案”142

第5.61节 “兰顿案”142

第5.62节 “阿拉梅达图书公司案”143

第5.63节 成人用途管理中的分区争议点144

第5.64节 现有的用途145

第5.65节 界定成人用途146

第5.66节 州的法律147

第5.67节 宗教用途147

第5.68节 州法院如何看待宗教用途147

第5.69节 联邦“宗教信仰自由”条款和“政教分离”条款148

第5.70节 联邦和州的宗教自由法149

4．地基开发要求150

第5.71节 庭院和内置150

第5.72节 临街部分要求150

第5.73节 地基面积比率151

第5.74节 高度限制措施151

第5.75节 建筑面积比率152

第5.76节 奖金与奖励152

第5.77节 在主要街道以外的地方停放车辆153

5．不规范用途153

第5.78节 分区问题153

第5.79节 改变和扩张155

第5.80节 维修和重建156

第5.81节 放弃不规范用途157

第5.82节 折旧159

第5.83节 《公路美化法》160

第5.84节 符合宪法的折旧160

第5.85节 违反宪法的折旧162

第5.86节 折旧期的合理性162

第6章 分区程序164

第6.01节 导论164

1．权力的授予164

第6.02节 授权问题164

第6.03节 分区标准165

第6.04节 给予邻人的授权166

第6.05节 模糊条款无效原则167

2．暂缓和临时分区169

第6.06节 目的和问题169

第6.07节 制定法授权与限制169

第6.08节 合宪性170

第6.09节 修改分区条例或者综合规划方案：“塔霍湖案”判例170

第6.10节 不健全的公用设施171

第6.11节 暂缓开发决定的实际适用171

3．不容否认与既得权利172

第6.12节 有关问题172

第6.13节 有关理论173

第6.14节 政府行为要求173

第6.15节 必须取得的建筑许可证173

第6.16节 不需要取得的建筑许可证174

第6.17节 非法的建筑许可证175

第6.18节 善意176

第6.19节 致损信赖177

第6.20节 坚定信赖检验原则177

第6.21节 需要何种信赖178

第6.22节 制定法和条例提供的保护179

第6.23节 开发协议180

4．分区地图修正案181

第6.24节 分区问题181

第6.25节 拒绝重新分区的决定181

第6.26节 准司法观点182

第6.27节 “点式”分区184

第6.28节 定义184

第6.29节 标准检验原则185

第6.30节 公共需要和公共目的检验原则186

第6.31节 变化-错误规则187

第6.32节 与综合规划方案保持一致188

第6.33节 分区189

第6.34节 点式规划190

第6.35节 对于相邻社区的影响191

第6.36节 降低区划等级191

第6.37节 标准检验原则192

第6.38节 变化-错误规则194

5．区划豁免、特别例外以及附条件利用194

第6.39节 作用和功能194

第6.40节 区划豁免195

第6.41节 作用和功能195

第6.42节 用途豁免与面积豁免196

第6.43节 被禁止的用途豁免197

第6.44节 不必要困难198

第6.45节 没有合理收益198

第6.46节 为土地所有人所特有199

第6.47节 对于邻里的影响200

第6.48节 利用面积区划豁免201

第6.49节 与综合规划方案保持一致203

第6.50节 自己引起的困难203

第6.51节 各种条件204

第6.52节 结论和司法审查205

第6.53节 特别例外和附条件利用206

第6.54节 作用和功能207

第6.55节 授权立法机关或者规划委员会208

第6.56节 对于例外和附条件利用决定的司法审查209

第6.57节 受到自由言论保护的用途和宗教用途211

第6.58节 与综合规划方案一致214

第6.59节 条件214

6．灵活分区215

第6.60节 作用和功能215

第6.61节 浮动地带215

第6.62节 契约式分区与附条件分区217

第6.63节 “双边”案例218

第6.64节 “单边”案例219

第6.65节 正当目的观点220

第6.66节 地基规划审查220

7．决策程序222

第6.67节 程序问题222

第6.68节 立法性还是准司法性？223

第6.69节 法定权利223

第6.70节 必要的程序223

第6.71节 公正的决策人225

第6.72节 倾向性和利害冲突226

第6.73节 倾向性227

第6.74节 利害冲突227

第6.75节 邻里的反对229

第6.76节 公开会议法律229

8．公民立法创议权和公民复决权231

第6.77节 分区问题231

第6.78节 联邦宪法问题232

第6.79节 在分区中利用公民立法创议权和公民复决权233

第6.80节 公民复决权233

第6.81节 公民立法创议权234

第7章 歧视性、排斥性和包容性分区规划236

第7.01节 导论236

1．联邦宪法和公平住宅法236

第7.02节 起诉资格236

第7.03节 平等保护：“阿灵顿高地村案”237

第7.04节 《公平房屋建设法》239

第7.05节 如何认定违反《公平房屋建设法》的情形239

第7.06节 救济240

2．各州的排斥性分区规划241

第7.07节 起诉资格241

第7.08节 新泽西州242

第7.09节 “月桂山案（一审）”242

第7.10节 韦莫斯案243

第7.11节 “月桂山案（二审）”243

第7.12节 《公平房屋建设法》244

第7.13节 “月桂山案（二审）”之后的案例246

第7.14节 纽约州247

第7.15节 “贝伦森案”247

第7.16节 “布鲁克黑文案”248

第7.17节 “亚裔美国人追求平等协会案”248

第7.18节 救济248

第7.19节 宾夕法尼亚州249

第7.20节 “萨利克案”：局部排斥249

第7.21节 “佛恩利案”：完全排斥250

第7.22节 救济250

第7.23节 密歇根州251

第7.24节 加利福尼亚州252

第7.25节 新罕布什尔州252

3．包容性规划和分区253

第7.26节 规划和分区问题253

第7.27节 强制性拨备和鼓励性分区规划253

第7.28节 办公用房-住房建设联系方案255

第7.29节 加利福尼亚州的包容性法律255

第7.30节 俄勒冈州的包容性法律256

第7.31节 有关可负担住房建设的上诉法律256

第8章 土地利用诉讼和救济手段259

第8.01节 导论259

1．第三方当事人在州法院中的起诉资格259

第8.02节 一般原则259

第8.03节 纳税人和公民260

第8.04节 居民土地所有人261

第8.05节 非居民土地所有人262

第8.06节 组织和协会262

第8.07节 地方自治体263

2．用尽州法院的救济264

第8.08节 一般原则：区别用尽救济原则与成熟原则264

第8.09节 州法院的成熟原则265

第8.10节 必须用尽的救济手段266

第8.11节 例外266

3．州法院中的司法救济和补救268

第8.12节 司法救济268

第8.13节 上诉与调卷令269

第8.14节 执行职务令270

第8.15节 禁制令272

第8.16节 确认性判决273

第8.17节 司法补救274

第8.18节 无法获得的特定补救275

第8.19节 可以获得的特定补救275

第8.20节 逆向征用277

第8.21节 州的案例：可以获得的救济277

第8.22节 州的案例：不能获得的救济278

第8.23节 侵权责任278

4．联邦救济280

第8.24节 逆向征用280

第8.25节 何时可以获得这种救济280

第8.26节 是否可以获得补偿和补偿的衡量281

第8.27节 陪审团审理282

第8.28节 《联邦民权法》第1983条283

第8.29节 《联邦民权法》的适用范围283

第8.30节 不可以根据第1983条提起诉讼的土地利用案件284

第8.31节 法律、政策和习惯的表征285

第8.32节 过错和因果关系286

第8.33节 用尽本州救济原则和本州救济的充分性286

第8.34节 豁免288

第8.35节 立法机关288

第8.36节 土地利用机关和官员289

第8.37节 地方政府291

第8.38节 损害赔偿291

第8.39节 默示宪法诉因292

第8.40节 移送联邦法院293

第8.41节 避让原则294

第8.42节 “杨格案”的避让原则294

第8.43节 “普尔曼案”的避让原则295

第8.44节 “伯福德案”的避让原则297

第8.45节 “科罗拉多河案”避让原则298

5．SLAAP诉讼298

第8.46节 SLAAP诉讼298

第8.47节 反SLAAP法律300

第9章 住宅开发控制措施302

第9.01节 导论302

1．土地分割控制302

第9.02节 历史和目的302

第9.03节 授权立法303

第9.04节 土地分割控制程序304

第9.05节 “土地分割”的定义304

第9.06节 土地分割与分区规划的关系305

第9.07节 既得权利306

第9.08节 强制执行307

第9.09节 权限：批准或者不批准的自由裁量权307

第9.10节 区划豁免和放弃310

第9.11节 摊派310

第9.12节 关于征用的争议问题311

第9.13节 “诺兰案”和该判例的意义：运用关联检验方法311

第9.14节 “多兰案”和该判例的意义312

第9.15节 本地街道和改良312

第9.16节 异地街道和改良313

第9.17节 公园和学校315

第9.18节 法定权力315

第9.19节 关于征用的争议问题315

第9.20节 影响费316

第9.21节 法定权力317

第9.22节 关于征用的争议问题318

第9.23节 纽带方案320

2．规划单元开发320

第9.24节 土地利用问题320

第9.25节 规划单元开发审查程序321

第9.26节 在《标准分区法》之下322

第9.27节 管理技术323

第9.28节 批准或者不予批准的自由裁量权324

第9.29节 对于开发计划的修正325

第9.30节 规划单元开发立法326

第10章 发展管理和公用设施监管327

第10.01节 导论327

1．发展管理计划327

第10.02节 发展管理计划的作用327

第10.03节 法律问题328

第10.04节 关于时间安排和划分阶段的计划：“拉马坡案”328

第10.05节 充分的公用设施和同时发生要求330

第10.06节 开发配额：“佩塔鲁玛案”331

第10.07节 城市发展边界和服务区域332

第10.08节 排斥和迁徙权333

第10.09节 作为发展管理监管手段的公用设施和服务334

第10.10节 拒绝服务：提供服务的义务334

第10.11节 关于征用的争议问题335

2．走廊保护336

第10.12节 走廊保护问题336

第10.13节 走廊保护法律336

第10.14节 有关征用的争议问题337

第11章 审美、标志管理和历史保护339

第11.01节 审美管理问题339

第11.02节 作为一种管理目的的审美339

第11.03节 早期的判例339

第11.04节 少数观点：审美作为土地利用管理之中的一种因素340

第11.05节 多数观点：审美本身作为一种管理目的341

1．标志管理办法341

第11.06节 地方、州和联邦的管理办法341

第11.07节 公路和街道上的标志管理：有关征用的争议问题342

第11.08节 排斥广告牌344

第11.09节 给予原地标志的豁免345

第11.10节 对于标志展示的监管措施345

第11.11节 不规范标志346

第11.12节 关于言论自由的争议问题347

第11.13节 “地铁媒体公司案”347

第11.14节 “文森特县纳税人案”349

第11.15节 “拉杜案”：住宅标志349

第11.16节 “洛利拉德案”：对于地点的限制350

第11.17节 这些案例裁决了哪些问题：起诉资格、审美和内容中立性351

第11.18节 对于时间、地点和方式的限制352

第11.19节 关于异地标志与原地标志的禁令、分类和豁免353

第11.20节 可移动标志354

第11.21节 以内容为根据的标志定义355

第11.22节 待售标志355

第11.23节 政治标志、宣传活动标志和临时标志356

2．建筑设计审查357

第11.24节 设计审查条例357

第11.25节 设计审查条例的合宪性358

3．历史保护359

第11.26节 历史保护问题359

第11.27节 历史规划区360

第11.28节 授权法律和条例360

第11.29节 历史规划区的合宪性361

第11.30节 权力的授予和措辞含糊362

第11.31节 临时监管措施362

第11.32节 关于征用的争议问题363

第11.33节 历史性标志建筑364

第11.34节 授权法律和条例364

第11.35节 关于征用的争议问题365

第11.36节 维护和修理366

第11.37节 宗教用途366

第11.38节 开发权利转让368

第12章 自然环境方面的土地利用管理371

1．自然环境方面的土地利用计划371

第12.01节 概述371

第12.02节 坡地和景观保护条例372

第12.03节 地下水保护372

第12.04节 关键区域监控373

2．湿地373

第12.05节 州和地方的有关计划373

第12.06节 《清洁用水法》规定的许可证制度374

第12.07节 关于征用的争议问题375

3．泄洪平原378

第12.08节 州和地方的有关计划378

第12.09节 关于征用的争议问题379

4．保护农业用地380

第12.10节 联邦、州和地方的有关计划380

第12.11节 农事权法律381

第12.12节 农业分区规划382

第12.13节 关于征用的争议问题383

5．规范沿海建筑物内置的法律384

第12.14节 国家和州的有关计划384

第12.15节 关于征用的争议问题385

6．开发权利转让386

第12.16节 开发权利转让386

术语索引387

后记393