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第一篇 概述14

1.1商业地产的机遇和困难14

1.1.1我国商业发展阶段15

1.1.2商业地产发展前景15

1.1.3商业地产发展难题16

1.2商业地产的内容解读17

1.2.1商业综合体18

1.2.2购物中心18

1.2.3百货19

1.2.4商业街19

1.2.5零售店铺及沿街底商19

1.2.6专业市场20

1.3商业地产的盈利模式21

1.3.1销售获利21

1.3.2运营获利21

1.3.3销售运营相结合22

1.3.4地产升值获利22

1.3.5资本运作获利22

第二篇 拿地26

2.1城市级别、发展及居民消费能力26

2.1.1开发成本26

2.1.2城市发展27

2.1.3消费水平、人口属性和消费习惯28

2.2人流量是商业项目的基本要素29

2.2.1确定城市，搜索城市的总人口29

2.2.2确定行政区，搜索区域的总人口30

2.2.3地图搜索周边地块的功能30

2.2.4计算周边已建成建筑所容纳的人口数31

2.2.5进行3km内的人口统计32

2.3区域位置是判断地块优弊因素的重要依据34

2.3.1区域及商业容量34

2.3.2周边环境35

2.3.3周边用地性质35

2.3.4人流方向36

2.3.5地块自身条件36

2.4交通对现代商业起着重要的作用37

2.4.1航站楼37

2.4.2城市站38

2.4.3地铁38

2.4.4公交车38

2.4.5城市道路38

2.4.6自行车停放点39

第三篇 策划定位42

3.1级别的确定42

3.1.1城市级商业42

3.1.2区域级商业45

3.1.3社区级商业47

3.1.4街道级商业49

3.2产品的确定50

3.2.1综合体产品内容确定50

3.2.2商业产品形式确定51

3.2.3住宅、办公、公寓、酒店产品形式确定53

3.3规模的确定54

3.3.1商业容量计算55

3.3.2住宅、酒店、办公、公寓容量计算56

3.4商业档次的确定57

3.5业态的确定58

3.5.1业态概述59

3.5.2百货59

3.5.3超市60

3.5.4餐饮61

3.5.5影院61

3.5.6儿童61

3.5.7数码电器62

3.5.8健身房、运动馆、溜冰场等62

3.5.9文化展览、戏剧演艺等63

3.5.10KTV、电玩游艺等63

3.5.11美容、按摩等64

3.5.12服务配套64

3.5.13停车配套64

3.6业态组合及配比的确定65

3.6.1市区级商业业态组合65

3.6.2区域级商业业态组合68

3.6.3社区级商业业态组合70

第四篇 招商74

4.1招商概述74

4.2制定租赁决策文件76

4.2.1可租赁物业租金收益表格76

4.2.2各业态面积配比及收益表格79

4.2.3物业费、广告费、停车费等收益表格79

4.3业态详细品牌确定80

4.3.1业态品类细分——业种确定80

4.3.2确定业种中的可选择品牌81

4.3.3制定招商计划表格81

4.4招商实施、合同的签订82

4.4.1招商实施82

4.4.2合同的签订83

4.5主力店条件对建筑设计的影响84

4.5.1百货设置条件84

4.5.2超市设置条件86

4.5.3餐饮设置条件87

4.5.4影院设置条件88

4.5.5儿童设施设置条件89

4.5.6次主力店设置条件89

第五篇 规划92

5.1论证设计条件92

5.1.1论证政府规划条件要点94

5.1.2论证业主设计条件要求95

5.1.3法律法规政策96

5.1.4商业的经济型指标97

5.2项目分期98

5.2.1从产品考虑分期98

5.2.2从运营计划考虑分期99

5.2.3从投入成本考虑分期99

5.2.4综合考虑决定分期方案100

5.3总图布局设计101

5.3.1梳理用地限制，制作用地限制图102

5.3.2分析地块道路及交通情况103

5.3.3分析人流方向104

5.3.4分析周边环境105

5.3.5确定产品位置的摆放106

5.3.6确定产品的大小及高度109

5.3.7综合平衡各个因素，确定总图布局设计109

5.4停车场及停车库规划设计110

5.4.1确定所需停车数与停车库面积110

5.4.2停车场方式确定110

5.4.3停车库出入口数量112

5.5车行动线设计113

5.5.1场地车行开口113

5.5.2客运车行动线114

5.5.3货运车行动线115

5.5.4车库出入口116

5.6人行动线设计118

5.6.1场地人行开口118

5.6.2场地人行动线118

5.6.3立体人行动线119

5.6.4场地广场节点设计123

5.6.5建筑人行入口125

5.7总体形态概念设计127

5.8平面内容填充128

5.8.1购物中心128

5.8.2商业街129

5.8.3住宅、办公、公寓、酒店129

第六篇 建筑设计132

6.1设计条件解读132

6.2水平动线设计133

6.2.1动线宜简忌繁133

6.2.2店铺可见可达140

6.2.3形态宜曲忌直142

6.2.4避免尽端动线142

6.2.5动线的尺度设计143

6.3垂直动线设计144

6.3.1自动扶梯144

6.3.2垂直电梯146

6.3.3自动坡道式扶梯147

6.3.4垂直动线设计要点147

6.4中庭设计148

6.4.1中庭的设置原理148

6.4.2中庭的尺度设计149

6.4.3中庭的内容150

6.4.4中庭的顶盖151

6.4.5中庭的风格152

6.5卫生间布置153

6.5.1卫生间的数量153

6.5.2卫生间的内容154

6.5.3卫生间的位置154

6.6后勤流线设计155

6.6.1后勤水平流线155

6.6.2后勤垂直流线155

6.6.3卸货区、仓储区156

6.6.4垃圾房156

6.7停车库建筑设计157

6.7.1停车位尺寸及柱网确定157

6.7.2停车库车行流线设计157

6.7.3停车库人行流线设计160

6.7.4停车库分区设计160

6.7.5停车库与商业的连接160

6.8立面设计161

6.8.1风格与立面设计161

6.8.2材质与立面设计163

6.8.3色调与立面设计168

6.8.4主入口空间设计170

6.8.5广告位设计171

6.9专项配合设计173

6.9.1夜景照明173

6.9.2导向标识174

6.9.3景观176

6.10上海最新商业案例178

上海国金中心179

环贸广场180

环球港181

静安嘉里中心182

尚嘉中心183

大悦城184

晶品购物中心185

正大乐城186

南丰城187

K11购物中心188

悦达889广场189

金虹桥商场190

大丸百货191

第七篇 大型商业建筑消防设计194

7.1总平面消防设计194

7.1.1建筑性质定性194

7.1.2防火间距195

7.1.3消防车道196

7.1.4消防救援场地197

7.2购物中心消防模式199

7.2.1防火卷帘封闭中庭和平面防火分区199

7.2.2竖向空间划分防火分区203

7.2.3步行街顶棚可开启消防模式205

7.3购物中心消防设计208

7.3.1购物中心防火分区划分208

7.3.2购物中心疏散人数确定209

7.3.3购物中心疏散宽度确定210

7.3.4购物中心疏散距离确定211

7.3.5疏散楼梯布置212

7.3.6消防电梯布置213

7.3.7地下商业消防设计214