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第一章 宅基地使用权的福利性1

一、宅基地使用权是否具有福利性1

二、福利性的语义辨析5

（一）福利性与无偿性6

（二）福利性与身份性7

（三）福利性与无期限性8

（四）福利性与不可流转性10

（五）福利性与私权性11

三、福利性语境下的法律改进13

（一）福利性允许一定条件下的有偿使用13

（二）福利性要求法律对宅基地使用权主体进行更明确的规定16

（三）福利性要求宅基地使用权的期限不能超出自然人终生范围19

（四）福利性决定了宅基地使用权不能实现完全的市场流转20

四、趋势、冲突与制度再生23

第二章 宅基地使用权的市场流转性25

一、权利演进：福利性的缘起26

二、禁令转变：从禁止到限制30

三、执行现状：市场化的冲击34

（一）各地宅基地使用权流转的情况34

（二）法院对宅基地使用权流转的处理38

四、研究倾向：效率与农民利益43

（一）宅基地流转有利于土地资源有效配置44

（二）宅基地流转有利于农民的经济利益46

（三）宅基地流转有利于城乡一体化47

五、宅基地使用权流转困境的实质48

（一）研究尚未解决的问题48

（二）矛盾、困境与权利结构51

六、结论：合理解决方案的必备要素54

第三章 宅基地改革的中英比较60

一、中英比较的基础61

（一）权利享有的身份性61

（二）权利时限不确定65

（三）受让人保护不足67

二、英国现代土地法改革的应对72

（一）登记改革72

（二）权利结构简化75

（三）越位制77

三、我国宅基地改革的思路79

（一）逐步推行强制登记制度79

（二）明确宅基地使用权的期限81

（三）以经济受益代替土地受益83

第四章 英国地产权越位制度的建构与发展86

一、“越位”的意涵86

二、地产权越位制度的产生89

（一）制度背景89

（二）前期改革93

三、1925年《财产法》的越位机制96

四、越位制的发展：“更高权益”101

五、对抗受让人的更高权益105

六、对抗地产权人的更高权益109

七、越位权与更高权益的辨析113

八、越位制与我国相关制度的区分与比较117

第五章 宅基地信托的基本法律问题120

一、研究综述120

二、信托的起源123

三、信托与相关概念的区分126

（一）信托与民事代理126

（二）信托与行纪127

（三）信托与第三人利益合同127

（四）信托与股份投资关系128

四、信托制度的价值128

（一）缔约成本129

（二）履约成本130

（三）违约成本130

五、信托的成立与生效131

（一）信托的成立131

（二）信托的生效134

六、信托财产的归属135

七、信托受益权的性质137

（一）物权说137

（二）债权说138

（三）混合说139

（四）独立权利说140

（五）受益权应当划归物权的分析141

八、信托财产的独立性142

（一）信托财产的非继承性142

（二）破产财产之排除143

（三）强制执行之禁止143

（四）抵消之禁止144

（五）混同之限制144

（六）信托财产的有限责任144

九、信托的登记145

十、保护信托148

第六章 宅基地信托的设计与推进150

一、宅基地信托要遵循的基本原则150

（一）利益引导与自愿原则150

（二）制度性推进而非实体性推进151

二、我国现在的农村土地信托情况151

（一）浙江省绍兴县的返租倒包152

（二）贵州省安龙县的土地转包153

（三）湖南省浏阳市的混合制153

三、宅基地使用权信托的整体设计154

（一）宅基地投资信托155

（二）宅基地管理信托158

四、宅基地使用权信托的受托人158

（一）信托公司158

（二）一般受托人161

五、宅基地使用权信托的委托人和受益人164

六、宅基地使用权信托的登记166

七、宅基地使用权信托的影响167

附录一 我国宅基地使用权立法体系169

附录二 我国信托相关法律法规206

附录三 英国相关法律（节录）238

参考文献279

索引293