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前言 从城市化转型看人类社会发展阶段与陷阱1

序 进入城市化世纪1

第一节 比较意义上的中等收入陷阱并不存在2

第二节 中等收入陷阱讨论的积极意义14

第三节 人类真正跨过的几大发展阶段与陷阱20

第四节 城市化转型与成为高收入经济体的密码27

第五节 城市化转型之中与之后的世纪展望42

第一章 引言：老三农问题的终结与新三农问题的挑战53

第一节 老三农问题和土地问题的历史演变55

一、改革前农村土地产权：集体所有与国家控制55

二、改革后农村土地产权：从大包干到永佃权56

三、改革后老三农问题的核心：税赋问题58

四、两大改革成果：实现耕者有其田和免除税赋59

第二节 在城市化转型中出现的新三农问题61

一、新三农问题之一：农用地的流转和规模经营61

二、新三农问题之二：农村土地的非农开发使用63

三、新三农问题之三：农民离乡进城务工65

四、新三农问题的难点和症结：土地非农开发使用65

第二章 土地财政的异化与土地权利的分离69

第一节 土地财政的异化72

一、中国式土地财政从何而来72

二、对中国式土地财政的两种相反观点73

三、什么是中国式土地财政的真正问题75

第二节 土地所有权之争的背后77

一、农村土地集体所有制的存废之争77

二、今天的土地权利之争究竟争什么79

第三节 土地开发权与所有权的分离80

一、关于农民是否应拥有土地开发权的两种观点80

二、土地开发权是解开土地迷局的总钥匙81

第三章 我国土地财产权和开发权分配的历史沿革和现状85

第一节 历史沿革87

一、改革前的三部宪法对土地所有权的规定87

二、现行“八二宪法”对土地所有权的规定88

三、《土地管理法》对土地开发权的规定及其效果91

第二节 现状：乱象不可持续，改革不可避免93

第四章 土地制度改革不同思路评析95

第一节 土地制度改革的政府思路和政策困境97

一、思路一：按区分公益性和经营性原则征地97

二、思路二：按同地同价原则征地98

三、思路三：按同地同权原则流转100

四、政策困境：成本与风险的恶性循环103

第二节 土地制度改革的学界主流思路104

一、观点一：城乡建设用地的同地同权同价105

二、观点二：规划许可范围内不同地也同权109

三、观点三：废除管制农民拥有土地开发权116

第五章 小产权房失控的困境与保障房的弯路和歧义121

第一节 小产权房问题剖析123

一、小产权房定义：违规建设的不合法商品房123

二、小产权房成因：政府规划不明及法治缺位124

三、小产权房合法化：正当性及可行性探讨126

四、小产权房核心问题：农民有无自主城市化的权利？128

第二节 保障房的弯路和歧义134

一、保障房建设的曲折历程一：从福利房到经济适用房134

二、保障房建设的曲折历程二：从廉租房到棚户区改造136

三、保障房建设的弯路和三大教训139

第六章 城乡建设用地增减挂钩与成渝地票试验143

第一节 城乡建设用地增减挂钩的由来、发展与政策效应145

一、增减挂钩的政策出台：初衷为保护耕地145

二、增减挂钩的政策效果：缓解中央和地方用地矛盾147

三、增减挂钩的政策偏差：并未以农民市民化为本148

第二节 地票试验的重大突破与致命缺陷150

一、重大突破：让非城郊农民分享土地增值收益150

二、试点结果：成渝地区地票交易模式的盛衰151

三、原因分析：六大致命缺陷让地票难以为继152

四、经验总结：地票失败源于增减挂钩内在缺陷156

第七章 土地开发权的分配：理论与海外实践159

第一节 土地开发权分离的经济学探讨161

一、经济学解释：土地的位置垄断与外部性导致市场失灵161

二、哈耶克观点：私人产权原则在土地问题上的例外162

三、开发权困境：规划管理引起的“意外收益与受损”164

第二节 土地开发权与所有权分离的历史过程166

一、历史上早期的土地用途管制与规划法令166

二、标志性判例：欧几里得村v．安布勒公司167

三、西欧与东亚经验：不断强化开发权管制168

第三节 土地开发权在不同权利主体间的分配170

一、经验考察：美国的开发权转移170

二、开发权分配：规划权归政府，收益权社会分享172

第八章 土地征收的法律原则与法律应用175

第一节 法律原则一：“公共使用”原则177

一、“公共使用”原则由严到宽的法律演变177

二、标志性判例一：伯尔曼v．帕克179

三、标志性判例二：夏威夷房屋管理局v．米德基夫180

四、征收权不断扩大的法律分歧：凯洛v．新伦敦镇182

五、各国对征收权适用范围的法律规定183

第二节 法律原则二：“公正补偿”原则186

一、市场价值不是土地投入成本或征地转用后价值186

二、市场价值不包括替代设施补偿或间接损失补偿187

三、补偿标准按征收前市场价值计算的法理依据190

四、尤斯瓦特报告：欧洲国家的“公平补偿”思想191

第三节 东亚对土地增值分配的法律实践192

一、日本的经验：减步法原理192

二、我国台湾地区的经验：平均地权，涨价归公197

第九章 传统城镇化向新型城镇化的道路转型——土地、户籍与财税配套改革的总体构想217

第一节 制度设计的指导思想和目标220

一、指导思想：土地增值应用于城市化主体即农民工220

二、改革目标：让人的城市化与土地城市化同步推进221

第二节 新型城镇化制度框架222

一、改变用地指标分配机制，实现土地与户籍联动改革222

二、调整既得利益结构，土地增值收益回归城市化主体228

三、改变体制换粮断奶，将地方政府拔出卖地财政陷阱245

四、城市规模布局和特大城市的发展模式247

五、人口城市化和市民化的进度规划251

六、城镇化引领和推动农业现代化的制度安排253

七、城镇化转型中的集体土地所有制问题256

第十章 结语261

第一节 中国城市化转型道路的选择263

第二节 中国实现城市化转型的三大不利因素264

第三节 中国实现城市化转型的三大有利因素268

附录一 关于实施新型城市化战略的建议271

附录二 破除户籍垄断 实现人的城市化273

附录三 城市化进程中楼市的战略定位和制度框架277

第一节 中国房价的国际比较277

第二节 房价飙升溯源282

第三节 供求失衡的症结284

第四节 历次楼市调控失效的原因295

第五节 城市化进程中的楼市发展战略定位298

第六节 楼市制度变革的基本内容300

第七节 房地产税应谋定而后动306

附录四 城市化过程中楼市政策的中日韩比较311

第一节 中日韩三国城市化发展的高度可比性311

第二节 需求管理：全面向普通自住房倾斜的楼市政策316

第三节 中日韩楼市需求管理的几点对照与启示321

第四节 中国住宅用地供给的演变和困境324

第五节 日本城市住宅用地的正确定位和成本控制328

第六节 韩国对日本经验的借鉴和强化336

第七节 日韩住宅用地供给对中国的启示340

附录五 楼市限购令的错误与纠正345

第一节 限购令出台后的各方观点345

第二节 限购令政策的两大错误346

第三节 纠正限购令政策的机制设计350

主要参考文献355

后记372