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结论和建议1

图表目录11

表1—1 人均耕地：若干国家和地区的比较11

第一章 导言11

表1—3 中国2000年粮食总需求量12

表1—2 2000年中国耕地变化预测12

表1—4 2000年中国人均粮食产量：多方案预测13

表1—5 中国的城市化（1952～1989年）14

1949年以前17

一、历史17

第二章 中国城市土地的产权制度17

1949～1979年18

1979年以来20

二、城市土地的所有权与使用权：现状及问题21

所有权与使用权21

所有权与所有者22

使用权与使用者25

三、完善城市土地产权制度的建议28

第三章 城市土地配置：计划及其实施31

图3—1 经济改革前中国城市土地分配决策过程示意32

一、改革前的情况32

土地分配的决定32

用地者的地位33

城市的低效率扩张34

二、土地利用计划体系35

计划部门35

城市规划部门38

表3—2 小区用地定额指标39

表3—1 总体规划定额指标39

专栏目录40

专栏3—1 容积率：作为土地利用密度为强度的粗略指标40

专栏3—2 美国的城市增长管理：土地利用规划、基础设施项目和财政预算之间的相互联系43

土地管理局43

三、土地使用者44

非土地经营企业45

房地产开发公司48

公共部门50

专栏3—3 美国公共机构的土地经营活动51

城市居民52

表3—3 城镇私人建房情况（1980～1989年）53

城市政府的权力54

四、城市政府的角色54

城市政府的行为56

五、小结与建议57

一、改革前的情况61

第四章 城市土地配置：土地市场和土地价格61

二、土地市场结构63

表4—1 中国城市土地市场结构64

三、土地所有权交易与征地补偿费65

表4—2 上海市某地区征地拆迁安置费66

表4—3 征地费项目构成：改革前后的比较67

表4—4 上海市1979～1989年征地费变化67

表4—5 北京市、广州市征地费上升情况68

四、一级市场：土地使用权出让及出让价69

行政划拨70

招标出让71

协议出让71

专栏4—1 深圳市、广州市招标出让土地案例72

拍卖出让74

五、一级市场：同国外投资者的交易75

表4—6 国有土地向外商出让情况（1987～1990年）75

表4—7 出让国有土地使用权的成本—效益分析：一个简化的框架77

六、二级市场：拆迁拨用及拆迁补偿费80

图4—1 拆迁费确定过程示意图81

七、二级市场：自主转让82

表4—8 土地使用权自主转让的方式及价格82

以地换房82

以土地为资本合营83

充分转让可提高配置效率：一个实例84

八、问题与对策85

市场发育状态85

土地价格87

市场机制与计划机制的结合90

一、改革前的城市土地收益93

第五章 城市土地收益及其分配93

二、显化土地收益的尝试95

从企业毛利润中分离土地收益96

图5—1 济南—烟台测算技术路线示意97

表5—1 济南市土地定级和土地收益97

图5—2 《城镇土地定级规程》定级程序98

表5—2 定级因素和各因素的权重：南京和宁波的例证99

表5—3 南京、宁波的土地等级及土地收益100

表5—4 若干城市地价测算101

从房屋租赁收入中分离土地租金101

表5—5 北京大栅栏地区房屋黑市租赁收入中的土地租金估算（1988～1989年）102

表5—6 福建省石狮、南平两市的土地等级及土地租金103

从各种房地产买卖收入中分离地价103

表5—7 南京市房地产黑市交易价格104

对测算结果的评价105

三、城市土地配置效率：从土地收益角度进行分析106

图5—3 土地收益曲线（a）（b）（c）107

判断标准108

城市土地配置的低效率109

表5—8 工业用地占城市用地的比重：日本与中国若干城市的比较110

进一步的思考112

四、城市土地收益的分配114

非土地经营企业115

表5—9 土地收益占利润的份额——若干城市的测算115

房地产开发公司117

居民118

表5—10 中国城市住宅租金补贴119

表5—11 城市住宅用地收益：运用租金分离法做的测算（1987年）120

五、城市土地收益：政府得自土地的收入121

土地课税和收费121

表5—12 耕地占用税税率124

在其他税、费形式下取得的收益126

国有土地使用权出让收入的分享127

六、做蛋糕与分蛋糕：合理分配土地收益的设想130

城市土地收益分配政策的目标130

建立合理的土地税、费体系132

专栏5—1 香港政府得自土地的收入134

专栏5—2 基础设施与土地利用的关系：影响费135

第六章 城市土地管理137

专栏6—1 香港的土地管理体制138

专栏6—2 斯堪的纳维亚的土地管理经验138

一、城市土地管理机构沿革139

1949～1953年139

1953年以后：向国有制过渡140

1953年以后：中央的土地管理141

1986年以后141

图6—1 中央政府土地管理的有关机构142

调节矛盾的最新努力143

专栏6—3 美国新泽西州规划委员会的组织结构144

市级土地管理机构145

市政府土地管理相关机构之间的矛盾145

图6—2 城市土地管理机构146

二、城市土地管理的内容147

三、问题及对策148

制度上的问题148

技术上的问题150

加强和完善土地管理的建议151

专栏6—4 美国城市土地研究所概况153

一、基础设施管理和筹资以及同土地使用之间的关系155

结束语 需要进一步研究的问题155

三、土地融资问题156

二、土地使用与管理的组织与程序156

四、与土地有关的法律的研究157

TABLE 0F C0NTENTS159

C0nclusi0ns and Rec0mmendati0ns159

1--1. Agricultural land Per Capita:C0mparis0ns Am0ng Several C0untries173

LIST 0F TABLES173

Chapter 0ne: Intr0ducti0n173

1--2. F0recast 0f China's Cultivated Land Changes by Year 2000174

1--3. China's T0tal Demand F0r Grain in Year 2000175

1--4. China's Grain Pr0ducti0n Per Capita in 2000:A Multi--Scenari0 F0recast175

1--5. Urbanizati0n in China(l952--1989)178

Chapter Tw0:China' S Urban Land Pr0perty Right System183

Ⅰ. Hist0ry183

Ⅱ. Urban Land 0wnership and Use Rights:Present C0nditi0ns and Pr0blems188

Ⅲ. Suggesti0ns f0r Impr0ving the Urban Land Pr0perty Right System198

Chapter Three:Urban land Disp0siti0n:Planning and Its Implementati0n203

Ⅰ. C0nditi0ns Pri0r t0 the Ref0rm204

3--1. China' S Urban land Distributi0n Decisi0n Making Pr0cess Pri0r t0 the Ref0rm205

LIST 0F FIGURES205

Ⅱ. The Land Utilizati0n Planning System209

3--2. Standard Land Use Qu0tas f0r H0using Estates(Xia0qu)214

3--1. Standard Land Use Qu0tas f0r Master Plans214

3. 1 Gr0wth Management:The Linkage Between Land Use Plans,Capital Facilitating pr0grams,and Budgeting217

Ⅲ. Land Users224

3. 2 Public Auth0rities and Districts:Mixed Enterprises226

3. 3 Pr0file: Urban Land Institute (ULI)233

3--3. Private H0using C0nstructi0n in T0wns Cities236

Ⅳ. R0le 0f Municipal G0vernment237

3. 4 New Y0rk City's Unif0rm land Use Review Pr0cedure (ULURP)240

Ⅴ. Summaries and Suggesti0ns243

Ⅰ. Situati0n Pri0r t0 the Ref0rm249

Chapter F0ur: Urban land Disp0siti0n, Land Market and Land Price249

Ⅱ. Structure 0f the land Market250

4--1. The Structure 0f the Urban Land Market in China253

Ⅲ. Land 0wnership Transacti0ns and C0mpensati0n f0r Land Acquisiti0n254

4--2. C0mparis0ns 0f Land Requisiti0n Fees:Bef0re the Ref0rm and After the Ref0rm256

4--3. Changes in Land Requisiti0n Fee in Shanghai, 1979-1989256

4--4. Increases 0f Land Requisiti0n Fees in Beijing and Guangzh0u257

4--5. Land Requisiti0n and Rel0cati0n C0mpensati0n Fees in S0me Area,Shanghai258

Ⅳ. Primary Market:G0vernment C0nveyance and C0nvering Price f0r Land Use Rights260

4. 1 Public--Private Devel0pment in the United States264

4. 2 Set Asides 0f Aff0rdable H0using in the United States267

Ⅴ. Primary Market: Transacti0ns with F0reign Invest0rs270

4--6. The Sales 0f State Land Use Right t0 F0reign Invest0rs 1987--1990271

4--7. C0st--Benefit Analysis 0n Sale 0f State Land Use Rights: A Simplified Framew0rk273

Ⅵ. Sec0ndary Market:Land Transfer with Rel0cati0n and C0mpensati0n f0r Rel0cati0n276

4. 3 Redevel0pment P0licy and Its Pr0blems278

4--1. Land Price Determining Pr0cess279

4--8. Types and Prices 0f Independent Transfers 0f Land Use Rights280

Ⅶ. Sec0ndary Market: Independent Transfer280

Ⅷ. Pr0blems and C0untermeasures284

Chapter Five:Benefits Derived fr0m Urban Land and Their Distributi0n293

Ⅰ. Benefits Derived fr0m Urban land Pri0r t0 the Ref0rms293

Ⅱ. Experiments in Revealing Land Benefits295

5--1. Technical Appr0ach Used in the Study 0f Jinan and Yantai298

5--1. Land Classificati0n and Estimated Benefits fr0m Land in Jinan299

5--2. Land Classificati0n Pr0cess Defined by the State Land Administrati0n300

5--2. Grading Fact0rs and Their Weights:Case Study 0f Nanjing and Ningb0301

5--3. Land Classificati0n and Land Benefits:Nanjing and Ningb0302

5--4. Land Price Estimates f0r Several Cities303

5--6. Land Grading and Land Rent in Shishi City and Nanping City,Fujian pr0vince304

5--5. Estimated Black Market land Rents in Dashalan,Beijing 1988--1989304

5--7. Nanjing:Black Market Prices in Real Estate Transacti0ns306

Ⅲ. Efficiency 0f Urban Land Disp0siti0n:Analyses fr0m the Viewp0int 0f Land--derived Revenue309

5--3. Patterns 0f Land Benefit Rates309

5. 1 Pr0blems in Empl0ying Land Rent Curve The0ry as a Measure 0f the Efficiency 0f land Use311

5--8. Percentage 0f Industrial Use in Urban Land: C0mparis0ns Between Japan and Several Chinese Cities315

Ⅳ. Distributi0n 0f Urban Land Benefits318

5--9. Percentage 0f Benefits fr0m Land in T0tal Pr0fit: Estimati0n fr0m Several Cities319

5--10. Subsidies f0r Urban H0using in China324

5--11. Benefits fr0m Urban Residential Use 0f Land: Estimati0n by Rent Breakd0wn325

Ⅴ. Distributi0n 0f Benefits fr0m Urban Land:G0vernment Revenue fr0m Land326

5--12. Cultivated Land 0ccupati0n Tax Rates329

Ⅵ. Making a Pie and Dividing a Pie:a Pr0p0sal f0r Land Benefit Distributi0n337

5. 2 The Link Between Infrastructure and 1and Use:Pr0perty Tax and Impact Fees341

6. 1 The H0ng K0ng Land Management System345

Chapter Six:Urban Land Management and F0ll0w--up Studies345

6. 2 The Scandinavian Experience in Land Management346

Ⅰ. Ev0luti0n 0f the 0rganizati0nal Structure f0r Urban Land Management347

6--1. Central G0vernment Agencies Related t0 Land Management352

6. 3 The Instituti0nal Structure 0f New Jersey' S State Planning C0mmissi0n355

LIST 0F B0XES357

6--2. Agencies Related t0 Land Management in the 0rganizati0nal Structure 0f a City G0vernment357

Ⅱ. Levels 0f Urban Land Management and their pr0blems360

Ⅲ. Pr0p0sals t0 Strengthen Urban Land Management365

Ⅳ. The Need f0r Further Studies in Land Management368