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目录3

第一部分　证券化简介3

第1章　证券化的作用3

1.1　主要资产类别概述4

1.2　关键概念7

1.3　证券化主要参与人8

1.4　证券（债券）的主要投资特征9

第2章　构建的基本原理12

2.1　发行人的动机：法律、会计和税收的考虑12

2.2　资产负债表分析中的议题14

2.3　构建的过程16

2.4　发行工具16

2.5　发行的证券类型17

2.6　信用增级和评级机构的作用19

第3章　投资分析的基础22

3.1　投资者的类型24

3.2　分析证券26

第4章　资产担保证券和抵押担保证券的历史表现31

4.1 可替代的资产担保证券和抵押担保证券投资收益比较31

4.2　一个市场动荡的案例研究33

4.3　抵押担保证券和资产担保证券的表现35

第二部分　机构抵押证券39

第5章　抵押贷款：抵押证券的基础39

5.1　什么是抵押贷款39

5.2　抵押贷款市场有多大40

5.3　抵押贷款的类型41

5.4　可调整利率抵押贷款48

5.5　渐进偿付抵押贷款51

5.6　共享增值抵押贷款51

5.7　逆向年金抵押贷款52

5.8　抵押贷款违约和关于抵押贷款的法律问题53

5.9　联邦全国抵押协会（FNMA）／联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）统一的贷款合同56

第6章　代理机构转递证券58

6.1　政府代理机构和政府资助企业的作用58

6.2　代理机构市场的简要历史59

6.3　代理机构转递证券的主要术语62

6.4　资产池业务的运作机制63

6.5　代理机构的业务64

6.6　机构抵押证券的交易65

7.1　债券价格与利率68

第7章　利率市场基本原理68

7.2　远期利率和风险中性75

7.3　完成该曲线79

第8章　抵押转递证券的静态分析82

8.1　方法论82

8.2　担保品83

8.3　构建86

8.4　结果91

第9章　抵押担保证券的提前偿付97

9.2　提前偿付数据98

9.1　提前偿付的根源98

9.3　分析提前偿付101

9.4　提前偿付模型108

第10章　总收益情景分析法117

10.1　方法论118

10.2　担保品124

10.3　构建126

10.4　结果129

第三部分　高级抵押担保证券及其分析141

第11章　构建有担保品的抵押证券、仅付息证券和仅付本金证券141

11.1　CMO规则142

11.2　本金支付类型149

11.3　利息支付类型149

11.4　顺序债券149

11.5　按比例分配债券151

11.6　按计划偿付债券153

11.7　顺序按计划分期偿还类型及其他组合157

11.8　仅付息证券和仅付本金证券158

11.9　优先／次级结构160

第12章　利率波动性、期权和模型163

12.1　波动性的概念及其度量163

12.2　在随机的无套利的世界中估价170

12.3　期权和嵌入期权债券的估价173

12.4　期限结构模型183

第13章　期权调整价差190

13.1　方法论191

13.2　担保品200

13.3　构建202

13.4　结果203

第14章　比较投资选择211

14.1　抵押担保证券211

14.2　仅付息证券和仅付本金证券213

14.3　担保抵押债务215

第四部分　非机构抵押担保证券及信用风险分析221

第15章　非机构抵押担保证券221

15.1　非机构／私人市场的历史回顾221

15.2　私人抵押担保证券的担保品类型222

15.3　信用增级223

第16章　担保品行为233

16.1　担保品的现金流233

16.2　担保品现金流模型的建立234

17.1　房屋净值贷款资产担保证券的发行252

第17章　房屋净值贷款和次优级贷款252

17.2　环境256

17.3　提前偿付256

17.4　房屋净值贷款资产担保证券258

第18章　对信用敏感的抵押担保证券的分析262

18.1　方法论263

18.2　担保品264

18.3　构建266

18.4　结果270

第19章　汽车贷款资产担保证券279

19.1　汽车贷款担保证券的发行279

第五部分　资产担保证券279

19.2　担保品和贷款特点280

19.3　经济环境281

19.4　价值评估286

第20章　信用卡资产担保证券288

20.1　信用卡资产担保证券的发行288

20.2　信用卡资产担保证券的结构290

20.3　信用评级标准293

第21章　可移动住房资产担保证券297

21.1　可移动住房资产担保证券的发行297

21.2　担保品和贷款的特征300

21.3　可移动住房资产担保结构301

21.4　提前偿付302

21.5　资信评级机构标准303

21.6　文中所述内容的近况304

第六部分　商业抵押贷款309

第22章　商业贷款309

22.1　营利类不动产的类型309

22.2　一般风险评估310

22.3　租赁314

22.4　营利性不动产估值315

22.5　财务杠杆的影响316

第23章　商业抵押担保证券323

23.1　商业抵押担保证券：概述323

23.2　基础贷款组合330

23.3　服务商的作用336

23.4　建立商业抵押担保证券模型336

23.5　商业抵押担保证券的前景337

第24章　不动产投资信托339

24.1　背景339

24.4　不动产投资信托的类型340

24.3　不动产投资信托的税收细节340

24.2　不动产投资信托的资格340

24.5　不动产投资信托结构341

24.6　不动产的类型341

24.7　一点历史344

24.8　不动产投资信托的初始公开发行346

24.9　国际不动产收益表现347

24.10　不动产投资信托估值349

24.11　影响不动产投资信托估值和业绩的其他因素352

第七部分　欧洲证券化市场355

第25章　市场的发展355

25.1　市场规模356

25.2　资产类型361

25.3　欧洲和美国以外的证券化368

第26章　欧洲住宅抵押贷款372

26.1　资产价值损失与违约风险376

26.2　住宅抵押贷款的法律与税收问题377

26.3　抵押担保特征382

26.4　本金支付规则383

26.5　利息支付规则386

26.6　提前偿付风险和其他风险388

27.1　法律类型391

第27章　欧洲证券化立法391

27.2　资产安全保障393

第28章　欧洲资产抵押担保证券的构建402

28.1　欧洲方法402

28.2　评估担保品403

28.3　债券构建问题410

28.4　时机与成本418

参考文献420

附加资源424

词汇表426