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1绪论1

1.1 公共租赁房建设的背景1

1.2 公共租赁房的相关概念2

1.2.1 保障性住房2

1.2.2 保障性住房体系2

1.2.3 从多类型保障房到公共租赁房5

1.3 建设公共租赁房的意义7

1.4 本书的创新之处8

1.5 本书研究重点和难点8

1.6 本章小结9

2国内外保障性住房理论研究回顾10

2.1 国内外研究评述10

2.2 保障理论研究10

2.2.1 马克思主义相关理论11

2.2.2 马斯洛的需要层次理论11

2.2.3 庇古的旧福利经济学11

2.2.4 凯恩斯的经济理论11

2.2.5 贝弗利奇计划12

2.2.6 西方主流经济学的观点12

2.3 住房保障政策研究12

2.4 保障性住房供应机制研究15

2.5 法律制度研究16

2.6 典型的国家和地区实践经验分析17

2.6.1 美国17

2.6.2 英国18

2.6.3 新加坡19

2.6.4 中国香港特别行政区21

2.6.5 发达国家及地区对我国保障房建设的启示21

2.7 本章小结23

3从各类保障房到公共租赁房的发展24

3.1 保障性住房制度综述24

3.1.1 我国住房制度发展历史24

3.1.2 我国保障性住房制度的政策演变28

3.1.3 我国保障性住房制度发展历程30

3.2 各类保障性住房的建设和发展32

3.2.1 棚户区改造安置房的建设和发展32

3.2.2 廉租房的建设和发展35

3.2.3 经济适用房的建设和发展36

3.2.4 限价房的建设与发展39

3.2.5 公共租赁房的建设与发展41

3.3 我国保障性体系中各类保障房存在的问题分析45

3.3.1 在我国保障房制度实践中，廉租房建设存在的主要问题45

3.3.2 在我国保障房制度实践中，经济适用房存在的主要问题49

3.3.3 在我国保障房制度实践中，限价房存在的主要问题52

3.3.4 在我国保障房制度实践中，公共租赁房建设存在的主要问题53

3.4 我国保障房和公共租赁房建设探索比较成功的模式57

3.4.1 重庆的保障房体系和公共租赁房建设57

3.4.2 北京的保障房体系和公共租赁房建设59

3.4.3 上海的保障房体系和公共租赁房建设61

3.5 我国公共租赁房建设的目标、规模和供需前景62

3.6 本章小结64

4“公共租赁房＋商品房”双轨制的内在机理及社会功能66

4.1 双轨制配置体系66

4.1.1 双轨制概念66

4.1.2 双轨制配置体系的作用67

4.1.3 双轨制配置体系的内容68

4.2 双轨制的内在机理69

4.2.1 公共租赁房与商品房市场的关系69

4.2.2 公共租赁房建设与商品房市场的关联机制70

4.2.3 公共租赁房建设对其他保障房的影响72

4.3 双轨制体系的社会功能74

4.3.1 我国双轨制体系的社会功能75

4.3.2 我国双轨制体系对房地产市场的社会功能80

4.4 国内外双轨制实践经验及启示82

4.4.1 国外双轨制实践经验及启示82

4.4.2 国内双轨制实践经验及启示83

4.5 本章小结84

5政府主导的公共租赁房体系设计86

5.1 公共租赁房的政府主导模式的必要性86

5.1.1 各国（地区）公共住房模式比较86

5.1.2 我国公共租赁房体系由政府主导的必要性87

5.2 我国公共租赁房的供应机制88

5.2.1 公共租赁房供给数量88

5.2.2 土地供应机制90

5.2.3 资金供给机制93

5.3 我国公共租赁房的运营管理机制94

5.3.1 公共租赁房准入标准94

5.3.2 公共租赁房退出机制96

5.3.3 租金价格97

5.4 政府主导下的公共租赁房建设的改进和完善99

5.4.1 完善公共租赁房的土地供给制度99

5.4.2 完善公共租赁房的总体规划原则100

5.4.3 完善公共租赁房申请、审批和公示制度101

5.5 我国直辖市公共租赁房供给模式比较——实证研究104

5.5.1 四大直辖市城市发展背景104

5.5.2 直辖市公共租赁房供给模式105

5.5.3 比较分析109

5.6 本章小结110

6公共租赁房项目总体规划设计112

6.1 公共租赁房项目总体规划概述112

6.1.1 公共租赁房总体规划设计的含义112

6.1.2 公共租赁房规划布局的必要性112

6.2 中国香港和新加坡的成功保障性住房规划借鉴113

6.2.1 中国香港公屋规划设计113

6.2.2 新加坡组屋的规划设计114

6.3 公共租赁房项目总体规划布局116

6.3.1 我国公共租赁房项目规划选址中存在的问题116

6.3.2 公共租赁房规划选址的原则116

6.3.3 公共租赁房项目选址评估指标体系119

6.3.4 公共租赁房选址决策模型120

6.3.5 模型的运用123

6.4 公共租赁房建设的评价指标体系126

6.4.1 公共租赁房建设评价指标的构建原则126

6.4.2 指标体系及其含义127

6.4.3 公共租赁房建设评价指标汇总表137

6.4.4 公共租赁房项目造价控制138

6.5 重庆市关于公共租赁房空间规划布局和工程建设指标的案例分析144

6.5.1 空间规划布局144

6.5.2 工程指标分析147

6.6 本章小结150

7公共租赁房项目建设用地土地保障体系151

7.1 我国城市建设用地现状151

7.2 目前公共租赁房项目用地来源153

7.3 公共租赁房建设用地土地保障体系的构建154

7.3.1 “地票”模式154

7.3.2 配建模式160

7.3.3 “产权共有”模式162

7.4 本章小结164

8公共租赁房项目建设资金保障体系166

8.1 我国公共租赁房建设的资金来源及运行现状166

8.1.1 我国公共租赁房资金来源途径166

8.1.2 我国公共租赁房资金运作方式167

8.1.3 我国公共租赁房融资过程中存在的问题170

8.2 我国公共租赁房建设中吸纳社会资金的途径探讨171

8.2.1 房地产投资信托基金融资模式171

8.2.2 公共租赁房建设债券173

8.2.3 利用住房公积金支持公共租赁房建设175

8.3 公共租赁房市场化融资平台建设体系设计177

8.3.1 公共租赁房市场化融资平台的运行模式178

8.3.2 公共租赁房市场化融资平台的优势179

8.4 我国保障房并轨后资金供给研究179

8.4.1 国内外保障住房资金供给筹措方式179

8.4.2 保障房的“两房并轨”181

8.4.3 拓宽资金来源建议182

8.5 本章小结186

9公共租赁房项目可持续经营制度设计188

9.1 公共租赁房建设设施与物业配套的可持续性188

9.1.1 公共租赁房建设设施与物业配套现状及其存在问题188

9.1.2 公共租赁房配套设施建设规划布局设计189

9.1.3 公共租赁房后期物业管理可持续运营197

9.2 公共租赁房小区商业配套面积的可持续管理运营201

9.2.1 公共租赁房小区商业配套面积承担的三大功能201

9.2.2 公共租赁房配套商业配建比例以及开发规模203

9.2.3 公共租赁房小区配套商业的管理运营212

9.3 进城农民工“住房券”交易公共租赁房的制度设计215

9.3.1 进城农民工土地和住房政策障碍216

9.3.2 新生代农民工的住房现状218

9.3.3 农民工住房保障体系构建221

9.3.4 农民工“住房券”交易公共租赁房模式224

9.4 本章小结230

10公共租赁房租转售销售定价模式设计231

10.1 公共租赁房租转售定价经验231

10.1.1 英国公共租赁房租转售政策231

10.1.2 新加坡公共租赁房租转售政策231

10.1.3 中国香港地区公共租赁房租转售政策232

10.2 公共租赁房租转售相关概念界定232

10.3 公共租赁房租转售定价原则233

10.3.1 差异定价原则233

10.3.2 保障对象利益优先原则233

10.3.3 可操作性原则233

10.4 基于成本的公共租赁房出售定价模式234

10.4.1 公共租赁房租金因素分析234

10.4.2 公共租赁房成本因素分析234

10.5 基于支付能力的公共租赁房出售定价模式236

10.5.1 住房可支付能力的测定模型236

10.5.2 基于支付能力的公共租赁房出售定价模型的建立237

10.6 公共租赁房出售综合定价模型238

10.6.1 公共租赁房出售综合定价模型的构建原理238

10.6.2 公共租赁房出售综合定价模型的构建238

10.6.3 公共租赁房出售综合定价模型主要指标说明239

10.7 本章小结240

11我国城市公共租赁房总体运行模式总结与政策建议241

11.1 我国城市公共租赁房总体运行模式241

11.1.1 政府主导的公租住房供应机制241

11.1.2 民生优先的土地保障制度242

11.1.3 多元化的筹融资渠道243

11.1.4 可持续的管理运营体系244

11.1.5 公共租赁房是我国保障房体系发展的方向244

11.2 我国公共租赁房建设和运行的建议245

11.2.1 建立政府主导的公共租赁房专业开发经营管理机构245

11.2.2 公共租赁房永远姓“公”245

11.2.3 积极探索公共租赁房新型融资路径246

11.2.4 创新土地供给模式，保障公共租赁房建设用地247

11.2.5 加强公共租赁房项目的规划247

11.2.6 未来公共租赁房建设项目在国内不同城市实行结构性布局247

11.2.7 完善相关法律法规的建议248

参考文献250

附：《重庆市公共租赁房管理实施细则》渝国土房管发〔2011〕9号253

后记260