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第1章 总论1

1.1 房地产企业及其主要业务1

1.1.1 房地产企业概述1

1.1.2 房地产企业的业务流程1

1.2 房地产企业涉税处理2

1.2.1 房地产企业涉及的主要税种2

1.2.2 房地产企业税收特征5

1.3 “营改增”对房地产企业的影响5

1.3.1 “营改增”的背景5

1.3.2 “营改增”对房地产企业税负的影响7

1.3.3 “营改增”对企业成本结构的影响7

1.3.4 “营改增”影响企业财务核算体系变化9

1.3.5 房地产企业应对“营改增”对策11

第2章 增值税19

2.1 房地产企业增值税纳税人19

2.1.1 纳税人的定义19

2.1.2 纳税人的类型及认定条件19

2.1.3 增值税扣缴义务人21

2.1.4 合并纳税的规定22

2.2 房地产企业增值税的征税范围及税率22

2.2.1 征税范围22

2.2.2 税率和征收率25

2.3 房地产企业增值税的计算方法31

2.3.1 一般计税方法和应纳税额的计算31

2.3.2 简易计税方法和应纳税额的计算32

2.4 房地产企业应税销售额的确定33

2.4.1 销售额确定的基本规定33

2.4.2 销售额的特殊规定34

2.4.3 房地产企业的具体规定39

2.5 房地产企业增值税进项税额抵扣47

2.5.1 可抵扣进项税额范围和扣除凭证47

2.5.2 不得抵扣的进项税额53

2.5.3 进项税额转出的规定57

2.6 房地产企业纳税地点与纳税业务发生时间61

2.6.1 房地产企业纳税地点61

2.6.2 房地产企业纳税义务发生时间62

2.6.3 房地产企业纳税期限62

2.7 房地产企业增值税减免税及征收管理63

2.7.1 房地产企业增值税减免税规定63

2.7.2 房地产企业增值税征收管理63

第3章 城市维护建设税和教育费附加65

3.1 城市维护建设税65

3.1.1 城市维护建设税概述65

3.1.2 城市维护建设税应纳税额的计算66

3.1.3 城市维护建设税的税收优惠68

3.1.4 城市维护建设税的征收管理68

3.2 教育费附加69

3.2.1 教育费附加概述69

3.2.2 应纳教育费附加额的计算70

3.2.3 教育费附加的税收优惠70

3.2.4 教育费附加的征收管理70

3.3 纳税人异地预缴增值税有关附加政策问题71

第4章 房产税73

4.1 房产税概述73

4.1.1 房产税的定义73

4.1.2 房产税征税对象73

4.1.3 房产税征税范围73

4.1.4 房产税纳税义务人74

4.2 房地产应纳税额的计算74

4.2.1 房产税计税依据74

4.2.2 房产税税率77

4.2.3 房产税应纳税额的计算77

4.3 房产税税收优惠78

4.4 房产税的征收管理79

第5章 印花税和契税81

5.1 印花税81

5.1.1 印花税概述81

5.1.2 印花税应纳税额的计算82

5.1.3 印花税的税收优惠87

5.1.4 印花税的征收管理88

5.2 契税89

5.2.1 契税概述89

5.2.2 契税应纳税额的计算91

5.2.3 契税的税收优惠93

5.2.4 契税的征收管理95

第6章 耕地占用税97

6.1 耕地占用税概述97

6.1.1 耕地占用税的定义及特点97

6.1.2 耕地占用税纳税范围97

6.1.3 耕地占用税纳税义务人98

6.2 耕地占用税应纳税额的计算98

6.3 耕地占用税的税收优惠100

6.4 耕地占用税的征收管理101

第7章 城镇土地使用税102

7.1 城镇土地使用税概述102

7.1.1 城镇土地使用税的定义102

7.1.2 城镇土地使用税征税范围102

7.1.3 城镇土地使用税纳税义务人103

7.2 城镇土地使用税应纳税额计算103

7.2.1 城镇土地使用税计税依据103

7.2.2 城镇土地使用税税率104

7.2.3 城镇土地使用税应纳税额的计算104

7.3 城镇土地使用税的税收优惠105

7.4 城镇土地使用税的征收管理107

第8章 土地增值税109

8.1 土地增值税概述109

8.1.1 土地增值税的定义109

8.1.2 土地增值税的纳税义务人109

8.1.3 征税范围109

8.2 土地增值税应纳税额的计算111

8.2.1 税率111

8.2.2 土地增值税收入总额的确定112

8.2.3 扣除项目及其金额的确定113

8.2.4 土地增值税应纳税额的计算117

8.3 土地增值税的优惠政策119

8.3.1 建造普通标准住宅的税收优惠119

8.3.2 国家征用、收回房地产的税收优惠121

8.3.3 企业以房地产投资联营的税收优惠121

8.3.4 合作建房的税收优惠122

8.3.5 企业兼并的税收优惠123

8.3.6 旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠123

8.4 土地增值税的清算124

8.4.1 土地增值税的清算单位124

8.4.2 土地增值税的清算条件124

8.4.3 土地增值税清算应报送的资料125

8.4.4 房地产企业土地增值税审核要点125

8.4.5 土地增值税预征与核定征收129

8.4.6 土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理130

第9章 所得税134

9.1 所得税概述134

9.1.1 所得税的定义134

9.1.2 居民企业和非居民企业134

9.1.3 所得税征税对象135

9.1.4 企业所得税税率136

9.2 房地产企业收入的税务处理136

9.2.1 房地产企业收入范围的确定136

9.2.2 销售收入确认条件137

9.2.3 未完工开发产品取得的收入的确定139

9.2.4 预租和租金收入的确定141

9.2.5 视同销售收入确认142

9.3 房地产企业成本、费用扣除的处理143

9.3.1 开发产品成本对象确定原则143

9.3.2 开发产品的计税成本144

9.3.3 计税成本计算步骤155

9.3.4 期间费用的扣除160

9.4 房地产企业应纳税额的计算及纳税调整166

9.4.1 开（筹）办期间166

9.4.2 预缴期间167

9.4.3 汇算清缴期间169

9.5 房地产企业所得税征收管理176

9.5.1 纳税地点176

9.5.2 纳税期限176

9.5.3 纳税申报177

9.5.4 跨地区经营建筑企业所得税征收管理177

第10章 税收征收管理法181

10.1 税收征收管理法概述181

10.1.1 税收征收管理法的适用范围181

10.2 税收管理181

10.2.1 税务登记管理181

10.2.2 财务账簿管理184

10.2.3 纳税申报管理185

10.3 税款征收管理187

10.3.1 税款征收的方式187

10.3.2 税款征收的制度187

10.3.3 税收保全措施189

10.3.4 税收强制执行措施189

10.3.5 税款的退还和追征制度190

10.4 纳税评估191

10.4.1 纳税评估的作用191

10.4.2 评估对象的确定191

10.4.3 纳税评估的审核内容191

10.5 税务检查192

10.5.1 税务检查的概念192

10.5.2 税务检查的形式192

10.5.3 税务机关的税务检查权193

10.5.4 税务检查的其他规定194

10.6 法律责任194

10.7 纳税担保195

10.7.1 纳税保证195

10.7.2 纳税抵押197

10.7.3 纳税质押198

10.8 文书送达199

附录1 营业税改征增值税相关政策一览表201

附录2 国家税务总局有关房地产开发政策一览表204

参考文献207