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第一章 城市房屋拆迁概述1

第一节 城市房屋拆迁基本理论2

一、城市房屋拆迁的定义3

二、城市房屋拆迁的意义及作用3

三、城市房屋拆迁基本概念4

四、城市房屋拆迁的原则7

第二节 拆迁政策9

一、拆迁政策的产生背景及变迁9

二、对原《拆迁条例》修改的必要性10

三、对原《拆迁条例》修改的原则11

四、《城市房屋拆迁管理条例》主要内容介绍11

第三节 房屋的产权产籍管理21

一、房屋产权产籍管理的定义及主要内容21

二、房屋产权管理与拆迁的关系23

三、房屋拆迁所涉及的产权管理问题23

一、拆迁管理机构及其性质27

第四节 房屋拆迁管理体制27

二、拆迁管理方式28

三、对拆迁人的管理29

四、对拆迁单位的管理34

五、对拆迁管理工作人员的管理35

六、对拆迁管理人员约束机制的思考38

第五节 拆迁程序39

一、房屋拆迁的基本环节39

二、住宅拆迁的基本程序41

三、非住宅拆迁的基本程序43

第六节 拆迁过程中各有关部门的相互关系44

一、拆迁工作与公安部门的关系44

二、拆迁单位与建设管理部门和房地产管理部门的关系46

三、拆迁单位与拆迁片居委会的关系46

五、拆迁单位与当地政府的关系47

四、拆迁单位与拆迁公司的关系47

六、拆迁单位与银行的关系48

第七节 拆迁问题与案例48

案例一：被拆迁人在办理拆迁过程中应准备的文件和注意事项48

案例二：房屋拆迁运做程序流程图49

案例三：大连市房屋拆迁管理办公室办事程序及行政执法职责分解51

案例四：问题多多52

第二章 我国城市房屋拆迁的理论思考59

第一节 我国拆迁政策的变迁59

一、拆迁补偿方式的回顾总结与经验借鉴59

二、实物安置与货币安置方式的比较分析61

三、实行货币安置的必要条件及遇到的主要问题65

四、各地拆迁补偿办法的经验总结68

第二节 拆迁补偿办法理论依据的研究69

一、拆迁补偿因素分析70

二、拆迁补偿几种评估方法的介绍72

三、货币补偿计算公式设计75

四、补偿计算公式的经济涵义81

五、房屋拆迁补偿估价抽样方法及机构认定82

第三节 拆迁货币补偿方法的理论分析84

一、关于拆迁货币补偿对象84

二、关于城市土地使用权价格87

三、关于拆迁补偿费的范围及确定依据88

四、关于补偿安置价格标准89

五、关于政府在房屋拆迁阶段的调控作用90

第四节 城市房屋拆迁的作用93

一、城市建设与房屋拆迁93

二、住房制度改革与房屋拆迁94

第五节 城市房屋拆迁发展趋势95

一、直管公产住房的概念97

第三章 住宅房屋拆迁97

第一节 直管公产住房的拆迁97

二、直管公产住房拆迁的工作流程98

三、直管公产住房拆迁工作中的疑难问题及解决问题的基本思路99

四、被拆迁房屋货币补偿的管理要点102

第二节 单位产权房的拆迁105

一、单位产权房的概念105

二、单位产权房拆迁的难点及疑难问题的处理方法106

三、单位产权房拆迁的工作流程109

四、公产房拆迁中存在的主要问题110

第三节 私产房的拆迁111

一、私产房的概念111

二、私产房拆迁的难点112

三、私产房拆迁工作中疑难问题处理原则113

一、被拆除房屋按建筑面积补偿时，建筑面积如何确定115

第四节 问题与案例115

二、什么是房屋的附属物116

三、对违章建筑、临时建筑如何补偿116

四、被拆除房屋按市场价格补偿时的市场价格是如何计算出来的117

五、如何计算房屋拆迁过渡期限123

六、如何办理城市房屋拆迁补偿、安置协议公证123

七、拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长渡期限的，要承担哪些法律责任124

八、哪些行为属于违规拆迁125

九、违规拆迁应承担哪些法律责任125

十、被拆迁人对拆迁管理部门所做的裁决不服怎么办125

十一、诉讼期间拆迁是否可以进行126

十二、被拆迁人持有过去老房地契证，经审核属于远年未登记房屋，应该怎样办理拆迁手续+127

十三、被拆迁人持有被批准的施工执照，但无房屋产权证怎么办127

十四、私产房屋残值补偿费依据什么发放128

十五、《房屋所有权证》和《土地使用证》载明的数据不一致怎么办128

十九、房屋拆迁安置补偿协议应该有哪些内容129

十八、一契多户的，应该怎样办理房屋拆迁手续129

十六、《房屋所有权证》表明的建筑面积和《土地使用证》载明的房屋建筑面积不一致怎么办+129

十七、有《房屋所有权证》或《公有住宅房屋租赁合同》，但是没有该房屋的户口，该怎样办+理拆迁安置手续129

二十、拆迁补偿费是怎样算出来的133

二十一、低收入者可申请廉租住房135

二十二、残疾人危改时能否享受优惠135

二十三、拆迁补偿的对象是什么人？为什么这样定136

二十四、房屋拆迁范围确定后，有关户口、房产处置等手续如何办理138

二十五、拆迁补偿协议签订后，当事人还需办理哪些手续138

二十六、遗赠房屋拆迁补偿费用应归谁所有138

二十七、房屋装修是否给予补偿139

二十八、某拆迁片中的房屋现使用人承租的一套房屋，属于拆迁范围之中，但租赁期限未到，+应如何处理140

二十九、有一套被拆迁的房屋，产权调换后实际面积超过原建筑面积，办理新的土地房屋权+证费用，应如何处理140

三十、我有一套房子处于拆迁范围，由于与拆迁人就拆迁补偿事宜达不成一致意见，我是否+可以不搬走140

第四章 经营性房屋拆迁142

一、商铺的概念及特点143

第一节 商铺拆迁143

二、商铺拆迁补偿的原则144

三、商铺拆迁中的难点145

四、商铺拆迁补偿价值的计算146

五、商铺拆迁案例149

第二节 工业用房的拆迁150

一、工业用房的定义150

二、工业用房拆迁的注意事项152

三、工业用房拆迁的难点152

第三节 写字楼拆迁153

一、写字楼的定义153

二、写字楼的特点153

三、写字楼拆迁的难点154

第四节 问题与案例155

案例一：用作商业目的被拆迁私有住宅能否按商铺进行货币补偿155

四、写字楼拆迁补偿方式的选择155

案例二：上海市的新规定157

第五章 非经营用房的拆迁158

第一节 文教卫生用房的拆迁159

一、文教卫生用房的定义159

二、文教卫生用房拆迁的注意事项159

第二节 行政办公用房的拆迁161

一、行政办公用房的定义161

二、行政办公用房拆迁的特点161

第三节 社会福利事业用房屋的拆迁162

一、社会福利事业房屋的定义162

二、社会福利事业房屋拆迁的特点163

第四节 市政公用设施的拆迁163

一、市政公用设施的定义163

二、市政公用设施的特点164

一、寺庙、宗教产的拆迁165

三、市政公用设施拆迁的特点165

第五节 其他房产的拆迁165

二、军事设施的拆迁167

三、文物拆迁168

第六节 城郊结合部的房屋拆迁170

第六章 房屋拆迁案例分析178

第一节 城市房屋拆迁中涉案房屋的法律思考178

一、民事房屋案件的概念和特征178

二、民事房屋案件的新情况及其处理原则180

三、房屋案件的分类182

第二节 房屋确权案件184

一、房屋确权案件的概念和特点184

二、如何进行确权184

三、对审判中常见确权问题的处理187

二、房屋买卖关系有效的一般成立条件188

第三节 房屋买卖案件188

一、房屋买卖案件的概念和特点188

三、对审判中常见买卖纠纷的处理189

第四节 房屋租赁案件191

一、房屋租赁案件的概念和特点191

二、处理租赁案件的指导思想191

第五节 特殊案例193

案例一：典当房屋在拆迁中如何给予补偿193

案例二：拆迁设有抵押权的房屋如何进行补偿194

案例三：城镇华侨房屋如何拆迁195

案例四：申请拆迁纠纷裁决所需提交的材料197

案例五：吉林拆迁许可要过的“八关”198

案例六：“大证小档”的被拆迁人如何补偿199

案例七：房屋拆迁按建筑面积或将计租面积折成建筑面积确定补偿数量时，建筑面积是如何计算的201

案例八：拆迁房与商品房的区别206

案例九：王大民等不服某市南市区人民政府限期拆迁房屋决定案208

案例十：房屋拆迁款可否继承211

案例十一：李解放李林诉某市房管局拆迁纠纷裁决案判决书212

案例十二：张栓柱不服某市建设管理委员会房屋拆迁裁决案217

案例十三：离婚后，她讨回18万拆迁费220

案例十四：造假房本骗20万被拆迁人被判11年222

案例十五：孤老住进养老院街道领走拆迁款法院判其退钱222

第七章 城市房屋拆迁常见问题解答224

一、房屋有哪些分类224

二、拆迁时，对被拆迁人的补偿款中，包括哪些补偿224

三、在什么情况下需要对房屋拆迁进行公证，房屋拆迁公证有哪些作用225

四、在什么情况下需要进行裁决，裁决书的主要内容及格式226

五、拆迁当事人对裁决不服该怎么办230

六、裁决后拒绝搬迁该怎么办231

七、在房屋拆迁纠纷中，申请裁决与申请仲裁是不是一样的方法232

十、什么是房屋拆迁当事人235

八、在拆迁安置的两种方法中，哪一种更好些235

九、与1991年6月1日起实施的《城市房屋拆迁管理条例》相比较，2001年国务院颁发的+《城市房屋拆迁管理条例》对房屋的拆迁规定做了哪些重大调整235

十一、拆迁人的主要权利有哪些236

十二、拆迁人的主要义务有哪些236

十三、被拆迁人的主要权利有哪些236

十四、被拆迁人的主要义务有哪些237

十五、拆迁方式有哪几种237

十六、申领房屋拆迁许可证需提交哪些证件资料237

十七、拆迁公告由谁公布237

十八、房屋拆迁公告应该公布哪些内容238

十九、拆迁期限和搬迁期限的区别与联系238

二十、拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行哪些活动238

二十一、拆迁范围怎样确定238

二十二、拆迁人申请办理延长拆迁期限手续有哪些规定238

二十六、房屋拆迁裁决书应包括哪些内容239

二十八、什么是行政强制拆迁239

二十七、强制拆迁有哪几种方式239

二十四、拆迁当事人在搬迁期限内达不成补偿安置协议怎么办239

二十五、什么是裁决239

二十三、拆迁协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未按协议约定的搬迁期限完成搬迁，应如+何处理239

二十九、什么是司法强制拆迁240

三十、房屋拆迁补偿安置资金如何管理240

三十一、拆迁住宅房屋的，一般的补偿金额如何确定240

三十二、拆迁住宅房屋实行产权调换的，如何结算差价240

三十三、拆迁住宅房屋和非住宅房屋，如何确定房屋价格评估机构240

三十四、拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅租赁房屋，实行货币补偿的，对房屋所有人+和房屋承租人补偿金额怎样计算240

三十五、拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅租赁房屋，实行货币补偿的，对房屋所有+权人和房屋承租人补偿金额怎样计算241

三十六、拆迁非公有租赁房屋被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的怎么办+241

三十七、拆迁住宅房屋，拆迁人向被拆迁人或房屋承租人支付哪些费用241

三十八、由于拆迁人的责任延长过渡期限，临时安置补助费如何规定241

四十三、房屋拆迁评估人员违反评估原则承担什么法律责任242

四十二、房屋拆迁评估机构违反规定和规范如何处罚242

四十四、房屋拆迁管理部门有违法行为，应由谁承担什么法律责任242

四十、拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的如何处罚242

三十九、拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的如何处罚242

四十一、接受委托的拆迁单位转让拆迁业务如何处罚242

四十五、私房被拆迁后找到房契该如何解决243

四十六、在房屋拆迁时，为什么会出现干活的不但不要工钱，反而要向雇主交钱这种现象+243

四十七、在拆除旧式房屋时，为什么拆迁公司通常会派人来监工245

四十八、拆迁在什么情况下才能进行245

四十九、被拆迁房屋的面积是怎样计算的245

五十、拆迁租赁房屋的不同情形，应怎样处理246

五十一、用于产权调换的房屋未建成，怎么办246

五十二、被拆迁人或房屋承租人自行安排住处临时过渡、搬迁以及提前搬迁的，有什么补偿+和奖励246

五十三、城市房屋拆迁补偿的范围包括哪些247

五十四、北京拆迁非住宅楼房的评估按照什么标准248

五十五、上海市实行拆迁新政策后，在多搭建房方面是如何处理补偿的248

五十七、私房没过户，补偿款怎样对子女分配249

五十六、动迁居民对评估报告有疑问怎么办249

五十八、未在公房居住的子女是否可以获得拆迁补偿250

五十九、仲裁案例：租期届满承租人尚未搬家时，遇到拆迁时如何处理250

附录一：城市房屋拆迁管理条例252

附录二：北京市城市房屋拆迁管理办法259

附录三：北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见269

附录四：上海市城市房屋拆迁管理实施细则279

附录五：城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则297

附录六：公证书格式（一）、（二）300

附录七：苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法302

附录八：上海市城市房屋拆迁裁决若干规定306

附录九：南通市城市房屋拆迁补偿价评估管理暂行办法310

附录十：无锡市关于城市房屋拆迁补偿评估基准价及补偿标准的通知315

主要参考文献323