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前言——中国房地产政策演变30年1

第一篇 建设用地使用权投资3

第一章 出让方式取得国有建设用地使用权3

第一节 招拍挂出让方式的法律风险3

一、出让标的3

二、出让权限4

三、规划条件及附图6

四、毛地或生地出让7

五、出让底价与竞买保证金7

第二节 招标、拍卖、挂牌出让利弊分析8

一、招标出让利弊分析8

二、拍卖出让利弊分析10

三、挂牌出让利弊分析10

第三节 招拍挂出让方式的最新政策及发展趋势11

一、促进招拍挂制度的功能转型，充分发挥宏观调控功能11

二、完善招拍挂制度构架，适应现实需求12

三、以招标方式出让将逐渐增多14

四、完善住房用地招拍挂计划公示制度15

五、普及网上出让16

六、完善出让合同17

七、加强国土资源监管机制和力度18

第四节 其他出让方式19

一、协议出让19

二、划拨方式20

第二章 转让方式取得国有建设用地使用权23

第一节 项目转让与股权转让对比分析23

一、项目转让与股权转让的含义23

二、项目转让与股权转让对比分析24

第二节 项目转让28

一、项目转让的条件28

二、“一地多卖”29

三、在建工程转让30

四、付款方式31

第三节 股权转让32

一、其他股东的优先购买权32

二、重刻印章33

三、税费缴纳33

四、价款构成34

五、股权转让合同35

第四节 转让交接38

一、项目公司交接38

二、项目交接41

第三章 集体建设用地使用权42

第一节 集体建设用地使用权的流转方式42

一、集体建设用地使用权流转的主体限定42

二、集体建设用地使用权的流转方式43

第二节 集体建设用地使用权流转的困境与出路44

一、集体建设用地使用权流转的困境44

二、集体建设用地使用权流转的出路46

第三节 集体土地上房屋征收与补偿49

一、完善集体土地上房屋征收与补偿的立法49

二、保障集体土地上被征收农民的知情权和决策权52

第四节“小产权房”的性质及解决途径53

一、“小产权房”的性质53

二、“小产权房”的现行法律规制54

三、“小产权房”的解决途径57

第五节“城中村”改造59

一、“城中村”的现状59

二、“城中村”改造涉及的现行规范性文件59

三、“城中村”改造的模式60

第四章 土地储备制度及土地一级开发63

第一节 土地储备制度63

一、土地储备制度概述63

二、土地储备制度现行规范体系65

三、土地储备制度的现存法律问题66

四、土地储备制度应纳入土地管理法67

第二节 土地一级开发70

一、土地一级开发概述70

二、土地一级开发运作模式71

第五章 闲置土地76

第一节 闲置土地的界定标准76

一、闲置土地的认定标准76

二、闲置土地的形成原因77

第二节 闲置土地问题的解决78

一、现行法律规制78

二、闲置土地问题的解决81

第二篇 房地产合作开发87

第六章 合作开发概述87

第一节 合作开发常用模式87

第二节 合作开发合同的效力89

一、合作开发合同效力的认定90

二、不应认定为合作开发合同的情形91

三、合作开发合同未约定或约定不明事宜的处理91

四、合作开发合同被认定为无效的法律责任92

第三节 签订合作开发合同应当注意的事项93

第七章 以土地使用权出资合作开发房地产95

第一节 以出让取得的土地使用权出资95

第二节 以划拨取得的土地使用权出资97

一、以划拨取得的土地使用权转让的条件97

二、以划拨取得的土地使用权转让的操作98

三、以划拨取得的土地使用权转让合同的性质99

四、以划拨土地使用权出资合同效力的认定100

第三节 国有企业以土地使用权出资101

一、国家政策调控的影响101

二、国家国有资产管理的影响102

三、国家土地管理的影响103

第八章 合作开发的利益分配105

第一节 合作开发常见的利益分配方式105

一、实物分配105

二、利润分成106

第二节 几种可能会导致合作开发合同转性的情形106

一、名为合作开发实为土地使用权转让的情形106

二、名为合作开发实为房屋买卖的情形107

三、名为合作开发实为借贷的情形108

四、名为合作开发实为租赁的情形109

第九章 合作开发合同相关实务问题111

第一节 合同签署前的调查111

第二节 以国有建设用地使用权出资的合作开发合同主要条款113

第三节 出资义务的履行114

第四节 房地产开发公司股东各自独立开发114

一、股东独立开发的前提115

二、项目土地使用权的分配115

三、实际操作中的问题115

第十章 与外商合作开发房地产117

第一节 外资进入房地产领域的两大基本原则117

第二节 外资进入房地产领域的渠道及法律规制118

一、外资新设房地产企业及法律规制118

二、外资并购房地产企业及法律规制120

第三节 涉外房地产法律制度的发展123

一、涉外房地产法律制度的沿革123

二、涉外房地产法律制度的发展趋势124

第十一章 项目代建制127

第一节 代建制的概念127

第二节 代建制模式分类130

第三节 政府投资项目引入代建制的优势131

第四节 各地代建制模式对比分析133

一、上海代建制模式133

二、宁波代建制模式135

三、四川代建制模式137

四、北京代建制模式139

第五节 代建制对开发企业的影响和机遇142

第三篇 房地产工程建设149

第十二章 建设工程法律和行政规范体系149

第一节 建设工程法律规范体系149

一、法律149

二、行政法规152

三、司法解释152

四、部门规章153

五、地方性法规、规章153

第二节 建设工程行政管理体系154

一、国土部门的管理154

二、规划部门的管理154

三、住建部门的管理155

四、其他部门的管理156

第十三章 建设工程合同文本157

第一节1999年《建设工程施工合同（示范文本）》157

第二节2007年九部委《标准施工招标文件》158

第三节 第三方标准文本和企业内部文本159

第四节 主要示范文本内容和适用上的差别160

一、争端解决机制160

二、监理人163

三、竣工结算条件167

四、工程预付款与预付款保函170

五、工程变更范围和程序171

六、合同解除的条件和程序174

第十四章 建设工程各阶段法律风险概述179

第一节 建设工程招投标阶段的法律风险179

一、强制招投标制度180

二、招标方式181

三、企业资质审查182

四、招投标流程186

五、中标无效及法律后果188

第二节 建设工程合同订立阶段的法律风险189

一、根据中标结果签订正式合同189

二、黑白合同190

三、建设施工合同的效力与法律后果192

四、垫资条款194

第三节 建设工程合同履行阶段的法律风险196

一、工程担保196

二、工程签证198

三、工期管理199

四、工程质量200

五、工程款203

六、优先受偿权和实际施工人诉权209

七、合同的解除211

八、工程分包与转包212

第四节 对建设单位的法律建议213

一、规范招投标管理214

二、合同条款完备214

三、工程管理有序215

第四篇 商品房销售与交付221

导论 从商品房建造交易的复杂性谈起221

第十五章 商品房预售223

第一节 商品房预售许可223

一、商品房预售许可证223

二、房产新政下的商品房预售许可223

三、商品房预售许可的办理226

四、商品房预售许可的延期227

五、商品房预售许可的变更228

六、未取得预售许可证进行预售的法律风险229

第二节 商品房推广与宣传230

一、商品房宣传广告230

二、发布房地产广告引发的纠纷及处理234

第三节 商品房认购及预售236

一、定金236

二、商品房认购书239

三、商品房预售合同245

第四节 商品房销售代理246

一、开发企业自主销售模式的利与弊246

二、专业机构代理销售模式的利与弊247

三、销售代理合同的法律风险防范248

四、销售代理模式的选择251

第十六章 商品房销售252

第一节 商品房买卖合同252

一、计价方式和付款方式253

二、建筑面积差异处理257

三、商品房交付与接收259

四、房屋所有权转移登记手续的办理260

五、违约责任261

第二节 个人贷款购房情况下合同的制定267

一、商品房买卖合同的制定267

二、银行贷（借）款合同的制定271

第三节 格式条款275

一、格式条款的认定275

二、格式条款的效力276

三、格式条款的风险防范277

第四节 预购商品房抵押权预告登记278

一、申请预购商品房抵押权预告登记的要求280

二、办理预购商品房抵押权预告登记需提交材料283

三、出卖人如何通过预购商品房抵押权预告登记维护自身权益283

四、预购商品房抵押权预告登记的其他注意事项285

第五节“假按揭”的合同效力287

一、“假按揭”的表现形式及分类287

二、“假按揭”中合同的效力分析289

第六节 房屋抵押贷款证券化292

一、房屋抵押贷款证券化的概念及发展现状292

二、房屋抵押贷款证券化的法律分析294

三、律师在房屋抵押贷款证券化中的作用295

第十七章 商品房交付298

第一节 如何正确交付房屋298

一、开发企业在商品房交付中的义务298

二、商品房交付与接收中的常见问题301

第二节 商品房所有权人及所有权证的办理303

一、未办理房屋所有权证的所有权人认定问题304

二、商品房所有权证的办理307

第三节 开发企业的权利保留312

一、开发企业权利保留的限度与方法312

二、小区土地的分配与利用316

三、赠送的地下空间产权归属319

四、小区地下车库的产权归属与权利限制323

五、会所的产权、利用与限制325

第五篇 房地产投资与开发纳税筹划333

第十八章 房地产投资与开发各阶段涉及税种333

第一节 取得国有建设用地使用权阶段涉及税种333

一、印花税333

二、契税333

三、耕地占用税334

第二节 房地产项目开发建设阶段涉及税种334

一、建筑业营业税334

二、城市维护建设税和教育费附加335

三、印花税335

四、城镇土地使用税335

五、增值税336

第三节 房地产项目销售阶段涉及税种336

一、销售不动产营业税及其附加336

二、土地增值税337

三、企业所得税338

第四节 房地产项目持有阶段涉及税种340

第十九章 取得国有建设用地使用权阶段纳税筹划342

第一节 开发企业筹资方式的选择342

一、开发企业资金来源途径342

二、几种资金取得途径的纳税比较分析343

三、综合分析与建议344

第二节 项目转让与股权转让的选择345

一、项目转让与股权转让345

二、项目转让与股权转让的纳税对比分析346

三、国税函〔2000〕687号文件探析350

第三节 子公司与分公司的选择352

一、子公司与分公司352

二、子公司与分公司涉税分析353

三、如何选择子公司与分公司进行税收筹划353

第二十章 房地产项目开发建设阶段纳税筹划356

第一节 合作建房筹划分析356

一、合作建房征收营业税的规定356

二、合作建房营业税筹划358

三、合作建房征收土地增值税的优惠政策359

第二节 代建房的纳税筹划359

一、代建房及其税收优惠政策359

二、绿城代建模式的纳税分析360

第三节 增加土地增值税扣除项目金额361

一、增加公共配套设施投入362

二、总部人员兼职项目362

第四节 改变原材料购买方的纳税筹划362

第二十一章 房地产项目销售阶段纳税筹划364

第一节 分离装修款364

一、筹划方法364

二、筹划案例365

第二节 合理利用纳税临界点定价365

一、筹划方法366

二、筹划案例366

第三节 利用销售公司进行所得税筹划367

第二十二章 房地产项目持有阶段纳税筹划369

第一节 先租后售筹划369

一、筹划原理369

二、筹划案例369

第二节 其他筹划方案与注意事项371

一、出租环节分解租金收人371

二、注意区分代收款项371

第二十三章 纳税筹划风险与应对372

第一节 纳税筹划风险来源372

一、重视战术筹划而忽视战略筹划372

二、财务人员对税收法规政策掌握不全面372

三、税收政策变动的不确定性374

四、片面关注税负最低忽视企业的经营风险375

第二节 纳税筹划风险管理与预防375

一、要有大局意识，注重纳税筹划方案的综合效益375

二、加强对税务筹划相关人员的培训，提升其业务素质376

三、密切注意税收政策变动，根据情况不断调整纳税筹划方案376

四、加强与税务机关的沟通与联系，建立良好的税企关系376

“大限”之下，楼市如何走向378

附件383