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第1章 物业管理学概论1

1.1物业1

1.1.1物业的概念和性质1

1.1.2物业的分类3

1.2物业管理的概念和特点3

1.2.1物业管理的概念3

1.2.2物业管理的特点4

1.3物业管理的起源和发展7

1.3.1物业管理的起源和发展7

1.3.2我国物业管理的发展8

1.4物业管理的原则和作用9

1.4.1物业管理的原则9

1.4.2物业管理的作用11

1.5物业管理的主要内容12

1.6物业管理市场和物业经营管理14

1.6.1物业管理市场14

1.6.2物业经营16

1.7物业管理学和管理学的关系18

1.7.1管理学基本原理18

1.7.2物业管理学19

1.7.3物业管理与管理学19

1.8思考练习题24

第2章 物业管理企业与业主自治25

2.1物业管理企业25

2.1.1物业管理企业概述25

2.1.2物业管理企业的类型26

2.1.3物业管理企业的资质及审批程序28

2.1.4物业管理企业的机构设置31

2.1.5物业管理企业的权利和义务35

2.2业主自治组织36

2.2.1业主36

2.2.2业主（代表）大会37

2.2.3业主委员会39

2.3物业管理中的几大关系42

2.3.1物业管理与房地产行政主管部门之间的关系42

2.3.2物业管理与专业化服务公司的关系43

2.3.3业主、业主委员会与物业管理企业之间的关系44

2.3.4物业管理与其他机构之间的关系45

2.4思考练习题45

第3章 物业管理运作46

3.1物业管理的招标和投标46

3.1.1物业管理市场招投标的原则46

3.1.2物业管理招标47

3.1.3物业管理投标48

3.1.4投标书的拟写和经营管理测算49

3.2物业管理的早期介入51

3.2.1主动性和超前性51

3.2.2早期介入不同阶段的任务52

3.2.3前期物业管理工作55

3.3物业的进驻阶段56

3.3.1接管验收和竣工验收56

3.3.2物业交接双方的责任58

3.4物业用户入伙59

3.5物业的综合管理62

3.5.1综合服务的涵义62

3.5.2物业综合管理的质量标准63

3.5.3综合服务的内容65

3.5.4综合服务的方式65

3.5.5综合服务的意义和作用66

3.5.6物业综合管理的实施67

3.6物业档案管理72

3.6.1物业档案资料的内容72

3.6.2物业档案管理的要求73

3.6.3物业档案管理的制度74

3.7思考练习题75

第4章 物业租赁管理76

4.1物业租赁综述76

4.1.1物业租赁概念76

4.1.2物业租赁的分类76

4.2物业租赁合同78

4.2.1租赁合同的作用78

4.2.2租赁合同的审批79

4.2.3物业租赁合同的内容81

4.2.4签订物业租赁合同的原则82

4.2.5物业租赁关系83

4.2.6物业租赁关系的确立、变更或终止85

4.2.7物业租赁纠纷的调解和仲裁87

4.3物业租金88

4.3.1城市房屋租金的构成88

4.3.2城市房屋租金的确定89

第5章 物业管理人才培养94

5.1物业管理人才素质的培养94

5.1.1物业管理所需人才类型94

5.1.2物业管理人员应具备的素质95

5.1.3怎样培养物业管理人员的素质96

5.2物业管理企业的人员培训97

5.2.1员工培训管理的基本原则97

5.2.2培训的类别98

5.2.3制订培训计划和培训方案98

5.2.4物业管理各部门员工培训的组织实施99

5.2.5建立完善培训评估制度105

5.3物业管理企业的人员管理106

5.3.1人力资源管理的内容106

5.3.2人员的招聘与解聘107

5.3.3人员的考核与奖惩110

5.4人力资源管理评估112

5.4.1为什么要进行人力资源管理评估112

5.4.2如何进行人力资源管理评估112

5.5思考练习题113

第6章 档案管理和财务管理114

6.1档案管理114

6.1.1物业管理的档案分类114

6.1.2物业管理档案资料的建立115

6.2财务管理118

6.2.1财务管理的概念118

6.2.2财务管理的职能118

6.2.3财务管理的目标119

6.2.4财务管理的基本内容119

6.2.5财务管理制度121

6.2.6资金筹措122

6.2.7物业管理企业费用控制123

6.2.8财务费用预算123

6.3思考练习题127

第7章 物业价格评估128

7.1物业估价概述128

7.1.1物业估价的原则128

7.1.2物业估价的意义130

7.2物业价格130

7.2.1物业估价程序及估价报告格式130

7.2.2物业价格的成因及特点133

7.2.3影响物业价格的因素136

7.3物业价格评估的市场比较法136

7.3.1概述136

7.3.2交易实例的收集137

7.3.3可比实例的选取137

7.3.4价格可比基础的建立138

7.3.5可比实例的比较修正138

7.3.6市场比较法估价程序142

7.4物业价格评估的收益法146

7.4.1概述146

7.4.2收益法的计算公式147

7.4.3纯收益的求取152

7.4.4还原利率的确定153

7.4.5收益法估价程序154

7.5物业价格评估的成本法156

7.5.1概述156

7.5.2新建物业的成本估价法156

7.5.3旧有物业的成本估价法157

7.6物业租赁价格的评估164

7.6.1概述164

7.6.2物业租赁价格评估的方法165

7.7思考练习题168

第8章 物业经营财务管理与经济技术分析169

8.1物业管理与经济学关系169

8.2物业经营企业的财务管理171

8.2.1财务管理的基本概念和基本理论171

8.2.2物业管理公司财务管理的组织安排和制度安排176

8.2.3物业经营企业财务管理主要的工作内容及其财务管理职能178

8.3物业经营企业的流动资产管理180

8.3.1货币资金的管理180

8.3.2应收账款的管理182

8.4物业经营企业的资金筹措与资金管理183

8.5物业经营企业的投资决策与经营决策191

8.6物业经营技术经济分析195

8.6.1计算考虑时间因素的资金等效值195

8.6.2技术经济效果评价指标及其应用199

8.7思考练习题203

第9章 物业管理的法规、保险及安全工作204

9.1民事诉讼法律制度及物业管理204

9.2物业管理中的投诉与处理205

9.3物业管理与保险210

9.4物业管理中的安全工作212

9.4.1物业小区的保安、消防管理概述213

9.4.2物业小区的保安、消防管理的体系214

9.4.3物业管理的交通管理215

9.5思考练习题216

第10章 各种类型的物业管理与服务217

10.1居住物业的管理与服务217

10.1.1居住物业管理的性质及模式217

10.1.2居住物业管理的意义218

10.1.3住宅小区物业管理的内容219

10.1.4物业管理公司应承担的义务221

10.1.5我国居住物业管理的发展趋势222

10.2工业物业的管理与服务223

10.2.1工业通用厂房的含义和特征223

10.2.2工业通用厂房管理的特点224

10.2.3工业物业概述224

10.2.4工业厂房和仓库管理的职能225

10.2.5工业物业管理与服务的主要内容226

10.2.6工业物业管理的现状和发展227

10.3商业物业的管理与服务227

10.3.1商业物业的类型228

10.3.2商业物业的特点及对物业管理的要求228

10.3.3商业物业管理的内容及组织实施230

10.3.4商业物业的物业管理目标231

10.3.5商业物业管理实施中应注意的问题232

10.4办公物业的管理与服务232

10.4.1办公物业的概述232

10.4.2写字楼物业（办公物业）的分类233

10.4.3写字楼物业的特点与管理要求234

10.4.4写字楼物业管理的模式与机构设置235

10.4.5写字楼物业管理的主要内容与组织实施236

10.5公寓别墅与宾馆的物业管理与服务237

10.5.1公寓物业管理237

10.5.2花园住宅、别墅物业管理239

10.5.3宾馆物业的管理与服务240

10.6其他物业的管理与服务243

10.6.1学校物业的管理与服务243

10.6.2行政办公物业的管理与服务244

10.6.3医院物业的管理与服务246

10.6.4公共物业的管理与服务246

10.7思考练习题247

第11章 物业管理案例分析248

11.1物业纠纷案例分析248

11.2物业公司在管理上的案例分析252

11.3物业安全案例分析256

11.4物业服务案例分析260

参考文献265