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第一章 导论1

第一节 研究缘起1

一、城市住房商品化改革开启了自有房权的时代1

二、基于住房权利的业主维权冲突逐渐扩散2

三、业主维权引起城市社会政治结构重大变化6

四、本书重点解释社区业主维权冲突的几个问题7

第二节 研究意义9

一、理论上形成基于“房权政治”的社区研究新视角9

二、实践上构建基于业主维权运动的社会管理新路径10

第三节 研究述评11

一、国内相关研究的现状11

二、国外相关研究的现状25

三、评价与展望38

第四节 研究方法43

一、问卷调查44

二、个案分析45

三、比较分析45

第二章 分析框架的引入：“冲突—整合”46

第一节 社会冲突的视角46

第二节 社会整合的视角49

一、社会整合的概念49

二、社会整合的实现机制52

第三节 基于“冲突—整合”逻辑的问卷调查设计57

一、研究假设57

二、问卷设计59

第四节 基于“冲突—整合”逻辑的定性研究设计61

第三章 中国城市社区业主维权冲突的现状63

第一节 调研人群的人口学特征63

一、样本分布63

二、人口学特征64

第二节 调研人群的住房情况68

一、住房小区类型分布68

二、人均住房面积情况69

三、小区入住时间情况70

四、业主住房贷款情况70

五、阶层地位与住房情况的相关性71

第三节 城市社区业主维权冲突的现状及阶层差异74

一、城市社区的物业纠纷问题具有普遍性74

二、城市社区业主冲突的类型与程度76

三、城市社区业主冲突的阶层差异78

第四节 城市社区业主维权冲突的困境与路径82

一、城市社区业主维权的“三重”困境82

二、城市社区业主维权的路径偏好及其评价89

本章小结90

第四章 城市社区业主维权冲突激化的可能91

第一节 城市社区业主维权冲突激化的认知91

一、城市社区业主同物业公司的冲突最容易激化91

二、城市社区业主维权冲突激化认知的影响因素92

第二节 城市社区业主维权冲突行动的激化96

一、城市社区业主维权冲突激化行动的可能96

二、什么样的业主愿意参加上访或游行？97

三、城市社区业主维权冲突激化的条件107

本章小结114

第五章 城市社区业委会的社会整合测量116

第一节 业主委员会的基本情况116

一、成立业主委员会的必要性116

二、成立业主委员会的诉求凸显出价值诉求117

三、城市社区业委会成员的人员分析118

四、城市社区业委会成员的影响因素分析124

第二节 业主委员会的社会整合度分析132

一、业主委员会对业主的整合度不高132

二、整合机制与业委会整合度的关系模型136

本章小结139

第六章 城市社区业主的社会整合与冲突治理关系141

第一节 问题与方法141

第二节 案例导入143

一、案例选取143

二、案例经过144

第三节 两个小区业主整合的过程148

一、A小区业主整合过程148

二、B小区业主整合过程155

第四节 业主整合差异下的冲突治理机制比较161

一、业主整合度低，业主维权冲突难以得到治理161

二、业主整合度高，业主维权冲突更易得到治理164

三、业主整合程度与冲突治理作用机制的比较166

本章小结168

第七章 中国城市社区业主维权冲突的总体形势170

第一节 业主维权冲突具有普遍性，但是并非“价值性冲突”170

一、商品房区域面临结构性、系统性和全面性的矛盾冲突170

二、城市社区业主更多是以合法手段维护个人利益171

第二节 业主维权处于个体、松散联合阶段，不会冲击现有体制173

一、城市社区业委会成立比例和社会整合度均较低173

二、跨小区业主联合组织数量少，且在法律范围内活动175

三、各地小区普遍建立了用于沟通交流的网络平台189

四、全国跨小区业主联合组织的特点190

第三节 从“社区内冲突”走向“街头冲突”有一定的可能192

第四节 城市社区业主维权行动难以发育为成熟的“公民社会”197

一、业主集体行动难以超越“个益与共益”198

二、业主组织维权很少涉及重塑国家与社会关系的诉求199

三、业主维权参与具有偶发性，难以积极参与其他公共议题200

本章小结201

第八章 中国城市社区业主维权冲突形势的成因202

第一节 商住小区内的“权责失衡”是业主维权的深层因素202

一、业主的市场权利受到其他主体的挤压和干预203

二、法律制度层面对业主的市场权利有诸多限制207

第二节 业主特性和组织权利受限制约了业主的组织化水平209

一、大多业主属于中产阶层，是社会发展的稳定器209

二、业主自组织的权利受到限制211

第三节 权利救济长期受阻和权利意识觉醒容易引发维权冲突升级221

一、权利受损是业主群体伸张合法权利的起点221

二、专家和律师的介入有助于催化业主权利意识222

三、现代信息技术有利于业主权利意识的扩展222

四、权利救济受阻最易使业主维权冲突升级222

第四节 房地产与物业服务市场结构与业主需求存在张力223

一、房产市场结构及监管缺乏容易留下业主维权冲突隐患223

二、“少子化”与“老龄化”叠加，加剧住房空置率和物管困境227

三、物业市场发育不完善容易引发业主同物业方的冲突231

本章小结232

第九章 中国城市社区业主维权冲突的整合机制234

第一节 总体原则：对城市业主群体要进行积极的体制整合235

第二节 赋权社会组织，促使业主群体与市场组织对等协商236

一、要建立健全相关法律法规，明确业主组织的法律地位236

二、要支持和鼓励业主组织、业主组织联合体的发展237

三、立足我国房产小区的现实，降低业委会成立和运行的门槛238

第三节 健全市场体制，确保业主群体与市场组织利益增进239

一、要对房产供需市场进行动态预警239

二、要加快培育和健全市场组织体系240

三、支持和培育高资质物业企业的发展240

四、保护业主和物业企业的合法权益240

第四节 提升法律意识，推动城市社区的共同治理242

一、培育业主依法自治的意识242

二、依法形成无缝隙的政府管理体系243

三、提高企业依法履约水平244

第五节 引入大数据技术，推进小区治理现代化245

参考文献246

英文246

中文252

附录1 部分调研录音259

附录2“城市业主群体维权问题”调查（问卷）276

后记281