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第一篇 房地产估价基础知识1

第1章 房地产和房地产价格2

1.1 房地产的概念2

1.1.1 房地产的定义2

1.1.2 房地产的基本内涵3

1.2 房地产的特性和类型6

1.2.1 房地产的特性6

1.2.2 房地产的类型8

1.3 房地产价格9

1.3.1 房地产价格的含义和形成条件9

1.3.2 房地产价格的分类10

1.4 影响房地产价格的因素15

1.4.1 一般因素15

1.4.2 区域因素19

1.4.3 自身因素19

本章小结21

思考与练习题22

第2章 房地产估价23

2.1 房地产估价概述23

2.1.1 房地产估价的概念23

2.1.2 房地产估价的必要性25

2.1.3 房地产估价行业发展状况简介26

2.2 房地产估价原则27

2.2.1 合法原则27

2.2.2 最高最佳使用原则29

2.2.3 替代原则30

2.2.4 估价时点原则30

2.2.5 公平原则32

2.3 房地产估价程序32

2.3.1 获取估价业务32

2.3.2 受理估价委托33

2.3.3 拟定估价作业方案33

2.3.4 收集估价所需资料33

2.3.5 实地查勘估价对象33

2.3.6 选定估价方法并测算34

2.3.7 确定估价结果34

2.3.8 撰写估价报告34

2.3.9 审核估价报告35

2.3.10 出具估价报告35

2.3.11 估价资料归档35

2.4 房地产估价师执业资格制度36

2.4.1 房地产估价师执业资格考试36

2.4.2 房地产估价师的权利和义务37

2.4.3 房地产估价服务收费38

本章小结39

思考与练习题39

第二篇 房地产估价方法41

第3章 市场比较法42

3.1 市场比较法简介42

3.1.1 市场比较法的定义42

3.1.2 市场比较法的理论依据43

3.1.3 市场比较法的适用条件和适用对象43

3.1.4 市场比较法的操作步骤43

3.2 选择可比实例44

3.2.1 交易实例的收集44

3.2.2 选取可比实例46

3.3 建立价格可比基础48

3.3.1 统一付款方式48

3.3.2 统一采用单价48

3.3.3 统一币种和货币单位49

3.3.4 统一面积内涵49

3.3.5 统一面积单位49

3.4 各项修正计算50

3.4.1 交易情况修正计算50

3.4.2 交易日期修正计算53

3.4.3 房地产状况修正计算55

3.4.4 综合修正计算58

3.5 市场比较法运用举例60

本章小结63

思考与练习题64

第4章 收益法66

4.1 收益法的基本原理66

4.1.1 收益法的概念66

4.1.2 收益法的理论依据66

4.1.3 收益法的适用范围与优缺点67

4.1.4 收益法的操作步骤67

4.2 收益法的计算公式68

4.2.1 收益法的一般公式68

4.2.2 净收益每年不变的公式69

4.2.3 净收益在前若干年有变化的公式71

4.2.4 预知未来若干年后房地产价格的公式72

4.2.5 净收益按一定数额递增和递减的公式73

4.2.6 净收益按一定比率额递增和递减的公式74

4.3 净收益的求取75

4.3.1 净收益的计算公式75

4.3.2 不同类型房地产的净收益求取76

4.3.3 求取净收益应注意的事项77

4.3.4 净收益流模式78

4.3.5 收益年限的确定79

4.4 资本化率的求取80

4.4.1 资本化率的内涵80

4.4.2 资本化率的求取方法80

4.4.3 资本化率的种类82

4.5 收益法运用举例83

本章小结86

思考与练习题87

第5章 成本法88

5.1 成本法的基本原理88

5.1.1 成本法的概念88

5.1.2 成本法的理论依据88

5.1.3 成本法的适用范围与局限性89

5.1.4 成本法的操作步骤90

5.2 新开发土地的成本法估价90

5.2.1 计算公式90

5.2.2 新开发土地价格的构成91

5.2.3 新开发区宗地价格评估93

5.3 新开发房地产的成本法估价94

5.3.1 计算公式94

5.3.2 新开发房地产价格的构成94

5.3.3 新开发房地产价格评估95

5.4 旧房地产的成本法估价96

5.4.1 计算公式96

5.4.2 重新购建价格96

5.4.3 建筑物折旧101

5.5 成本法运用举例105

本章小结108

思考与练习题108

第6章 假设开发法110

6.1 假设开发法的基本原理110

6.1.1 假设开发法的概念110

6.1.2 假设开发法的理论依据110

6.1.3 假设开发法的适用范围和运用条件111

6.1.4 假设开发法的操作步骤112

6.1.5 假设开发法的其他用途112

6.2 假设开发法的计算公式与估价方法113

6.2.1 假设开发法的计算公式113

6.2.2 假设开发法的估价方法114

6.3 假设开发法运用举例116

本章小结118

思考与练习题119

第7章 其他估价方法120

7.1 长期趋势法120

7.1.1 长期趋势法的基本原理120

7.1.2 长期趋势法估价的具体方法121

7.2 路线价法125

7.2.1 路线价法的基本原理125

7.2.2 路线价法的操作过程126

7.2.3 路线价法的应用举例128

7.3 基准地价修正法133

7.3.1 基准地价的含义133

7.3.2 基准地价的主要作用133

7.3.3 城市基准地价评估的方法和步骤134

7.3.4 基准地价修正法135

7.3.5 基准地价修正法的应用举例136

7.4 建筑物地价分摊138

7.4.1 建筑物地价分摊的意义138

7.4.2 建筑物地价分摊的方法139

本章小结140

思考与练习题141

第三篇 房地产估价实务143

第8章 估价作业方案制定144

8.1 估价技术路线设计144

8.1.1 估价技术路线的含义和作用144

8.1.2 估价技术路线与估价方法的关系145

8.1.3 确定估价技术路线应注意的内容146

8.1.4 估价技术路线确定过程及案例148

8.2 估价作业方案拟定150

8.2.1 估价作业方案内容150

8.2.2 编制方案方法及案例152

本章小结156

思考与练习题157

第9章 估价信息收集158

9.1 收集估价资料158

9.1.1 估价所需资料158

9.1.2 列出资料清单159

9.2 估价信息的调查与统计162

9.2.1 估价数据信息的采集、检验和整理162

9.2.2 估价信息调查步骤164

9.2.3 估价信息统计方法167

9.3 估价对象实地查勘169

9.3.1 实地查勘内容和方法169

9.3.2 实地查勘举例171

本章小结180

思考与练习题180

第10章 房地产估价报告181

10.1 房地产估价报告概述181

10.1.1 房地产估价报告的要求181

10.1.2 房地产估价报告的写作原则182

10.1.3 房地产估价报告的基本内容183

10.1.4 房地产估价职业道德183

10.2 房地产估价报告规范格式184

10.2.1 封面184

10.2.2 目录184

10.2.3 致委托人函184

10.2.4 估价师声明185

10.2.5 估价的假设和限制条件185

10.2.6 估价结果报告185

10.2.7 估价技术报告186

10.2.8 附件187

10.3 房地产估价报告常见错误分析210

10.3.1 房地产估价报告查错步骤210

10.3.2 房地产估价评估报告常见错误211

10.4 房地产估价报告改错举例213

本章小结225

思考与练习题225

第11章 典型目的的房地产估价231

11.1 房地产抵押价值评估231

11.1.1 房地产抵押估价概述231

11.1.2 房地产抵押估价举例234

11.2 房地产转让价格评估245

11.3 房地产拆迁评估247

11.3.1 房地产拆迁估价概述247

11.3.2 房地产拆迁估价举例250

11.4 房地产保险估价258

11.4.1 房地产保险估价概述258

11.4.2 房地产保险估价举例260

11.5 房地产纠纷估价262

11.5.1 房地产纠纷估价概述262

11.5.2 房地产纠纷估价举例263

本章小结280

思考与练习题280

附录A 中华人民共和国国家标准房地产估价规范282

附录B 《城市房屋拆迁估价指导意见》299

附件C 土地估价报告（表格式）规范格式302

参考文献310