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第一篇 估价理论1

1 绪论1

1.1 房地产的概念与类型1

1.1.1 房地产的概念1

1.1.2 房地产类型2

1.2 房地产特点及其估价理论体系4

1.2.1 房地产特点4

1.2.2 房地产估价理论体系6

1.3 房地产价格7

1.3.1 价值与价格7

1.3.2 房地产价格7

1.4 房地产估价7

1.4.1 房地产估价的概念7

1.4.2 房地产估价的必要性9

2 产权理论12

2.1 产权及其类型12

2.1.1 产权的概念12

2.1.2 产权与效率13

2.1.3 产权类型14

2.2 物权及其特征17

2.2.1 物权的概念17

2.2.2 物权特征18

2.2.3 物权与债权的区别18

2.3 我国房地产产权类型18

2.3.1 土地所有权19

2.3.2 建筑物所有权20

2.3.3 城镇国有土地使用权22

2.3.4 房地产他项权24

2.4 产权理论对房地产估价的指导作用25

3 市场理论27

3.1 概述27

3.1.1 经济理性主义假定27

3.1.2 市场的概念28

3.1.3 市场类型29

3.2 市场机制30

3.2.1 需求法则30

3.2.2 供给法则32

3.2.3 市场均衡——价格33

3.2.4 市场机制的物理学机理33

3.3 房地产市场34

3.3.1 房地产市场特点34

3.3.2 房地产市场类型36

3.3.3 房地产市场机制37

3.4 市场理论对房地产估价的指导作用38

4 价格理论40

4.1 地租理论40

4.1.1 地租的概念40

4.1.2 地租形态40

4.1.3 竞租原理42

4.1.4 地租与地价44

4.1.5 地租理论对房地产估价的指导作用45

4.2 价格学说45

4.2.1 劳动价值论45

4.2.2 效用价值论46

4.2.3 供需价格论47

4.2.4 资源价值论47

4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系48

4.3 房地产价格形成与特点49

4.3.1 房地产价格形成49

4.3.2 房地产价格特点50

4.4 房地产价格类型52

4.4.1 物质存在形态53

4.4.2 房地产权属53

4.4.3 价格管理54

4.4.4 政府行为54

4.4.5 出让方式55

4.4.6 估价方法56

4.4.7 价格单位56

4.5 房地产价格影响因素57

4.5.1 宏观因素59

4.5.2 区域因素60

4.5.3 微观因素60

5 区位理论62

5.1 概述62

5.2 主要区位论63

5.2.1 农业区位论63

5.2.2 工业区位论64

5.2.3 中心地理论65

5.3 城市地域结构论67

5.4 区位理论对房地产估价的指导作用68

6 系统论70

6.1 系统的概念与特点70

6.1.1 系统的概念70

6.1.2 系统特点70

6.2 系统论基本原理72

6.2.1 整体性原理72

6.2.2 层次性原理72

6.2.3 开放性原理73

6.2.4 突变性原理73

6.2.5 稳定性原理74

6.3 系统论对房地产估价的指导作用74

7 房地产估价原则75

7.1 概述75

7.2 原则分论76

7.2.1 综合性原则76

7.2.2 替代原则78

7.2.3 最有效使用原则78

7.2.4 动态原则79

第二篇 估价方法81

8 估价方法概述81

9 比较法85

9.1 基本原理85

9.1.1 概念85

9.1.2 理论依据85

9.1.3 估价公式86

9.1.4 方法特点与适用范围87

9.2 估价步骤88

9.2.1 搜集交易案例88

9.2.2 选择比较案例89

9.2.3 比较项目修正89

9.2.4 比准价格计算92

9.3 方法运用举例93

10 成本法99

10.1 基本原理99

10.1.1 概念99

10.1.2 理论依据99

10.1.3 估价公式100

10.1.4 方法特点与适用范围101

10.2 土地价格101

10.2.1 土地取得费102

10.2.2 土地开发费102

10.2.3 投资利息102

10.2.4 投资利润103

10.2.5 税费103

10.2.6 土地增值收益103

10.2.7 计算土地价格104

10.3 重置价格104

10.3.1 重置价格的概念104

10.3.2 重置价格的构成105

10.3.3 重置价格的估算105

10.4 建筑物折旧107

10.4.1 折旧的概念107

10.4.2 折旧计算107

10.5 方法运用举例110

10.6 关于折旧的讨论112

11 收益法115

11.1 基本原理115

11.1.1 概念115

11.1.2 理论依据115

11.1.3 估价公式116

11.1.4 方法特点与适用范围117

11.2 纯收益118

11.2.1 纯收益的概念118

11.2.2 纯收益的计算118

11.3 资本化率120

11.3.1 资本化率的概念120

11.3.2 资本化率的重要性120

11.3.3 资本化率的种类及其关系120

11.3.4 资本化率的确定121

11.4 方法运用举例123

12 假设开发法127

12.1 基本原理127

12.1.1 概念127

12.1.2 理论依据127

12.1.3 估价公式128

12.1.4 方法特点与适用范围128

12.2 估价步骤129

12.2.1 调查并掌握估价对象基本情况130

12.2.2 确定最佳开发利用方式130

12.2.3 估算开发周期130

12.2.4 预测房地产开发完成后的价值131

12.2.5 估算开发费用和开发利润131

12.2.6 计算试算价格，确定估价额131

12.3 方法运用举例132

第三篇 估价实务136

13 房地产估价程序136

13.1 估价准备阶段136

13.1.1 获取估价业务137

13.1.2 明确估价基本事项138

13.1.3 签订估价合同140

13.1.4 拟定估价作业计划140

13.2 估价实施阶段141

13.2.1 估价资料的收集与整理141

13.2.2 现场查勘143

13.2.3 选择估价方法，计算并确定估价额143

13.3 估价完成阶段144

13.3.1 撰写估价报告144

13.3.2 交付估价报告148

13.3.3 估价资料归档149

14 地产评估150

14.1 地价体系150

14.1.1 基本概念150

14.1.2 地价体系构成150

14.2 城镇土地质量等级评定152

14.2.1 城镇土地质量等级评定方法152

14.2.2 区域性城镇土地分等153

14.2.3 城镇土地定级与均质地域划分156

14.3 基准地价评估159

14.3.1 概念与作用159

14.3.2 基准地价评估160

14.3.3 基准地价修正系数表的编制164

14.3.4 基准地价的应用与更新169

14.3.5 标定地价170

14.4 城市地价动态监测体系170

14.4.1 基本概念170

14.4.2 城市地价动态监测点的设立与维护171

14.4.3 地价指数编制172

14.5 路线价评估173

14.5.1 基本原理174

14.5.2 估价步骤174

14.5.3 深度指数175

14.5.4 路线价法的应用178

14.6 高层建筑地价分摊182

14.6.1 地价的空间差异性182

14.6.2 高层建筑地价分摊的基本途径183

14.6.3 高层建筑地价分摊注意事项185

15 宗地估价187

15.1 宗地估价的基本特点187

15.2 宗地估价的主要方法188

15.3 宗地估价案例与分析188

16 不同类型房地产估价206

16.1 住宅房地产估价206

16.1.1 住宅房地产类型206

16.1.2 住宅房地产的价格构成207

16.1.3 住宅房地产估价的基本思路209

16.1.4 估价案例与分析Ⅰ211

16.2 商业房地产估价216

16.2.1 商业房地产的基本特点217

16.2.2 商业房地产估价的基本思路218

16.2.3 估价案例与分析Ⅱ219

16.3 工业房地产估价231

16.3.1 工业房地产的特点231

16.3.2 工业房地产估价的基本思路233

16.3.3 估价案例与分析Ⅲ236

16.4 其他类型房地产估价245

16.4.1 其他类型房地产的估价特点245

16.4.2 其他类型房地产估价的主要方法245

16.4.3 估价案例与分析Ⅳ246

附录253

附录一 房地产委托估价合同253

附录二 土地估价报告规范格式255

附录三 房地产估价报告规范格式262

附录四 城镇土地分等因素表265

附录五 城镇土地定级因素表266

附录六 我国现行房屋折旧制度267

附录七 房屋新旧程度评定标准268

参考文献276